9월 전세대란에 관하여

유난히도 더웠던 올 여름…매매시장은 뜨거운 열기와는 정반대로 시베리아 벌판같은 시장이었습니다.결국, 메이저 언론에서 조차 올여름…아파트 시장의 막장을 보도하기 시작했습니다.각종 규제 완화와 금리인하에 최근 취득세(취득세+등록세가 통합된지 꽤 됐습니다) 추가 50%인하까지양도세(미분양) 면제에…이제 20대와 30대(만 40세 이하)의 현재 소득으로 비싼 아파트를 구매할 수가 없으므로(DTI)그들의 10년후의 추정소득(매년 3~4% 정도 소득이 증가할 것으로 봐준다고 합니다)으로 DTI를 계산한다고합니다.(즉, 현재의 낮은 연봉으로 수억원의 아파트를 구매할 수 없으므로, 소득을 뻥튀겨 준다고 생각하시면됩니다.)특별한 난리가 발생하지 않는 한, 이러한 세트의 조치는 20일부터 적용될 것입니다.예전 같으면 신문에 커다란 아파트 그림으로 도배가 되면서… 로또라는 얘기로 꼬득이고,프리미엄이라는 얘기로 꼬시겠지만,현실은…언론은…조용합니다.사실, 20~30대의 젊은층은 내집 마련에 관심이 없다는 사실을 정책 담당자는 모르고 있나 봅니다.그들에게 필요한 것은 양질의 일자리입니다.그들을최저 임금의 주인공 또는 백수로 만들어 놓고…그들에게 집을 사라는 정책을 내놓은 건, 웃으라는 건지, 통곡하라는 건지 모르겠습니다.한 켠에서는 비정규직을 양산하는 정책을 내놓고,한 켠에서는 눈높이를 낮추라는 말을 합니다. 2004년 경부터 우리나라의 이사문화가 조금 달라졌습니다.아파트가격 급등으로 인한 거래가 많아졌고(때와 장소를 가리지 않았습니다)그에 따른 이사수요가 많았습니다.이전까지는 봄과 가을을 이사철로 규정했지만,좋은 학군을 찾는 맹모들의 등장으로,학년이 바뀌는 겨울방학에 이사하는게 유행이 되었고,그나마, 여름 방학이라는 것을 이용해 이사를 기피했던, 장마철, 한여름에도 이사가 유행할 정도가되었습니다.제가 말씀 드리려고 하는 요지는…지금은…이사철에도,겨울방학에도,한여름에도,움직임이 없다는 겁니다. 이미, 재건축, 재개발이 올-스톱 되었기 때문에…2~3년만 잠시 거주할 집들의 수요자가 없어졌기 때문입니다.오히려 주변에 새아파트의 입주시기가 되면서, 빈집 대란을 걱정해야 할 시기라는 겁니다.또한,전세시장은 2년 주기로 움직이기 때문에올가을은 그다지 많이 움직이지 않을 거란 예상입니다.작년 가을(여름부터 난리 났었죠)에 많은 세대들의 이동이 있었기 때문에…올해는 조용할 것이고,내년가을 쯤, 전세금을 돌려주지 못하는 임대인과의 마찰을 예견할 수 있습니다. 또한, 전세 물건이 별로 없는 이유는,임대인들이 매매로 내놓았기 때문입니다.(중개업소에 문의 해보면…매매는 차고 넘치고, 임대는 없다)이유는 단 하나 입니다.이번에 세를 주면 2년간 매매를 하지 못하기 때문입니다(집값 상승기에는 세안고 매매하는 수요가 있지만,하락기에는 세안고 매매하는 경우가 극히 드뭅니다.)그럼, 매매가 된다면…어떤 수요일까요?집을 사서 임대를 주는 수요가 아니라,집을 사서 직접 입주를 하는 실수요자라는 겁니다.그럼, 매매가 된다면…그렇습니다. 살고 있던 사람이 나가야 되므로 움직임이 살아난다는 겁니다.지금,전세가 없다는 등의 언플로… 매매를 유도하려고 하는겁니다.하지만,더 떨어질것 같다는 생각이 지배적인 실수요자들은…정말 매도인과는 전혀 다른 심정으로여유있게 기다리고 있다는 겁니다.언론에서 아무리 떠들어도…전세값 폭등은 올해는 힘들다고 보시면 되고,올해는 만기가 가을에 몰린해가 아니고, 12달 내내 만기가 도래하는 형국으로 이해하시면 됩니다.(중개업 오래 하신 분들은 이유를 아실겁니다)매매로만 내놓은 연유로 인해,전세물건이 없는 것이지,집이 부족한게 아니라는 겁니다.거기에다, 양도세 면제(5년)라는 카드와, 건설사의 할인 분양 + 올해안에 잔금치르면 혜택을 보는 취득세인하까지…. 3박자가 잘 맞고, 실수요자의 매수성향이 강해진다면….미분양 아파트의 거래가 전혀 없지 않을겁니다.(새 아파트 가서 보면… 한~방게 훅~ 가는 분들이 대부분입니다.)그렇게 된다면…오히려 빈집대란이나, 역전세란에 우리 사회는 대 혼란이 올겁니다.모든것이 수요자는 줄어들고 있는데(빠름..빠름..)공급은 과잉+도시형 주택+ 오피스텔 주거용….과잉도 이런 과잉이 없습니다.9월의 전세 대란은 절대 없다에 한표 던집니다.11월 전후로 서울의 대단지(재개발)들의 입주가 예정되어 있으므로, 그 시점을 전후로 역전세 대란은피할 수 없는 수순입니다(신당, 금호, 왕십리 일대)오늘 금리 동결 뉴스 들으셨을겁니다.지금 담보대출 3% 후반대까지 가능합니다.은행의 마진이 없기 때문에 기준금리가 내려간다고, 채무자들이 마냥 좋아라 할 때만은 아닙니다.은행들은 곧, 가산금리를 올리는 방법으로, 수익을 올릴 준비를 할겁니다.혹, 대출 갈아타실 분들은… 지금 5년 고정금리로 갈아타셔야 할겁니다.그리스가 빼째라(디폴트)로 나오면…변동금리 쓰는 분들…. 타격 생각보다 크게 올겁니다.이건 무슨의미냐면…지금 같은 저금리에도 “죽겠다” 소리가 나오는데…금리 올라가면 “죽었다” 소리로 바뀌는겁니다.(물론, 과도한 대출로 무리하게 집산분들만 해당) 거래가 없어서 덩달아 힘들어진 중개업소에서… 그나마 전월세라도 써야 풀칠합니다.그런데 물량이 없습니다.(모두 매매로만 내놓았기 때문)그럼, 만기 도래한 집주인에게 전세물건 없어서 몇천 올려도 손님있다….라고 통보한다면…나가겠다는 세입자…집 알아주고… 그집 세입자 쫓아내고…한단지에서..한동네에서..없는 전세수요자와없는 전세공급자를 인위적으로 생산해 내고 있다는겁니다.(이짓도 오래 못가는게… 대출이 많은 집들이대부분이라.. 세입자들이 많이 꺼려하고 있습니다)실제로…신규 입주 시장에서…대출이 없는 집의 인기는 전세가격이 몇천만원 비싸도 잘 나간다는 겁니다.그런데..현재 상황이 대출이 전혀 없는 집이 있다? 없다?거의 없다는게 슬픈 현실입니다. 전세가격 올려달라는 통보오면…수수료+도배장판 수리비 > 올려준 전세가격의 이자배보다 배꼽이 크다라고 당당하게 설명해 주세요…물론, 나도 이사나가려면 이사비용 + 수수료+ 애들 학교문제 + 피로도가중 등등…이므로 대체적으로 만만한 금액이면 올려주는게 현명하기 때문에 물량이 부족하면 전세금 폭등이 쉽게 나타나는겁니다. 임대인도 임차인도 현명하다면… 어떤 방법이 서로에게 유리한 지를 빨리 케치해야합니다.더이상, 업자의 농간에 속지마시길… 오늘 뉴스에… 쉽게 돈번다는 시행사의 말에 속아 주상복합 잘못 샀다가(딸명의) 죽고싶다는 아버지의절규가 보도되더군요…모든 정보를 섭렵하여 분석하되…결국, 판단은 본인이 하셔야 하니까요……..