2012년 부동산 지역별 테마별 특성에 의한 전망

2011년 지난해 서울은 부동산 매매가 지지부진한 가운데 심각한 전세난을 겪었다. 반면, 부산과 충청, 강원 등 지방의 부동산은 오랜 침체기를 딛고 오름세를 보였다. 2012년 지역별 부동산 시장 전망을 알아본다. 먼저 수도권 지역부터 알아보자. 2012년 수도권 부동산은 높은 가계 부채와 구입 부담, 초과 공급 등으로 소비자들이 소득대비 가격이 비싸다는 인식을 하고 있고 총부채상환비율(DTI) 규제가 여전하고 미분양 물량도 많아서 전반적으로는 침체 양상이 이어질 듯 하다.기존 주택시장을 짓누는 보금자리주택 공급도 내년에는 수도권에서 10만가구나 공급이 될 것으로 보여서 기존 주택시장에 관심이 덜할 수 밖에 없다.다만 상반기에 대북리스크나 유럽발 재정위기가 겹쳐 침체 양상이 심할 것으로 생각되고 하반기 들어서 실물경기 회복과 함께 부동산시장도 회복의 단초가 발견될 것 같다.그래서 ‘상저 하고’ 양상이 나타날 것으로 예상되지만 전반적으로 거래량이 많지 않고 가격도 하락했던 부분들이 일부 회복되는 양상으로 나타날 것으로 보인다. 지방 부동산은 2012년에도 경기 침체가 예상되는 상황인 가운데서도 당분간 상승세를 유지할 것이란 전망이 있는데 부동산 가격은 급등하고 난 뒤에 주식처럼 곧바로 하락하기보다는 일정기간 상승여진이 있는 것 같다. 지방 부동산 시장도 이런 측면에서 봐야 할 것 같다. 하방 경직성이나 손실회피 심리가 작용하기 때문인 것으로 분석된다. 하지만 최근 3년간 가파르게 올랐기 때문에 2012년에는 상승률이 둔화될 수 있다는 점은 챙겨두는 것이 좋을 것 같다.흔히 사람들은 오늘 집값이 오르면 내일도 오를 것으로 생각하는 지속편향에 빠지기 쉬운데 지방 부동산시장에 대해서는 리스크를 생각해야 할 시점인 듯하다.서울, 경기, 인천 지역등 수도권은 전반적으로 위축되는 모습이 나타나겠지만 지역에 따라 서로 달리 나타날 수 있을것 같다.일단 경기지역에서는 경기남부보다는 경기북부지역이 더 상황이 안좋을 것 같다. 공급과잉에다 대북리스크, 세종시와 지방 혁신도시 건설로 파워엘리트들이 이동한다고 볼 수 있는데 경기북부지역에서 세종시나 혁신도시와의 접근성이 떨어지는 점을 감안했을 때 그렇다. 인천은 공급과잉이 있고 재개발사업들이 지지부진한 상황이라 침체가 계속될 가능성이 있다. 송도나 청라지구에 대해서도 아직 외자유치 등이 제대로 이뤄지지 않아 회복속도가 늦을 것 것 같다. 전세난은 아무래도 2011년보다는 극심하지는 않지만 이사철마다 전세난이 일어날 가능성이 있다. 아파트 공급부족이 여전하고 집을 사지 않고 전세로 눌어앉는 데다 집주인들이 전세를 월세로 돌리려는 경향이 계속될 것이기 때문이다.충청권은 세종시를 중심으로 부동산 활황이 일어날 것으로 본다상승세가 지속되는 지방 부동산시장에서 중에서 가장 활기를 띨 것으로 보인다.2012년부터 세종시에 국무총리실을 비롯한 공공기관 이전이 시작되면서 진정한 행정중심도시로서의 모습을 갖추게 된다. 여기에다 국제과학비즈니스벨트까지 조성이 되는 상황이다,그래서 세종시에는 최근 아파트 웃돈이 1억원 넘게 붙은 곳이 있고 서울에는 찾기 어려운 떴다방들이 기승을 부릴 정도이다. 2012년에는 세종시와 그 주변인 대전, 그리고 충청권이 큰 개발재료 덕분에 활기를 띨 가능성이 있다.다만 최근들어 분양가가 많이 오르고 있고 투기세력들이 기승을 부리고 있기 때문에 분위기에 휩쓸리기보다는 신중한 판단이 필요하다. 2011년 전국 최고의 급등세를 보였던 부산 지역 부동산 시장은 2012년엔 늘어나는 입주물량에다 단기간 급등한 가격 부담 등으로 보합세 또는 가격조정이 이뤄질 것으로 전망된다.2012년 부산지역 아파트 입주예정 물량은 1만5천473가구로, 최근 4년간 연평균과 비교해 134%에 달할 정도로 입주물량이 넘쳐나는 상황이다.더욱이 부산은 지방 회복세의 선두주자 역할을 해왔는데 최근 3년간 아파트 가격이 50%이상 올라서 상승 피로감이 생길 수 밖에 없는 처지다.그래서 부산이 단기간에 가격이 급락할 가능성은 없을 것으로 보이지만 최근 인구가 많이 줄고 지역 경제도 크게 활성화되지 않았기 때문에 항상 조심하는 것이 좋을 것 같다.부산시장에 대해 과열을 경계하는 목소리가 부산내부에서 제기되는 것을 참고하는 것이 좋을 것 같다.평창 동계 올림픽 준비가 한창인 강원도 지역의 2012년 부동산 시장은 후광효과가 두가지로 나타날 것으로 보인다. 우선 집값인데, 올들어 11월까지 강원도 주택가격이 20% 가량 올랐는데 지방 회복세와 같이 진행된다고 보더라도 올림픽 영향을 어느정도 받았다고 볼 수 있다. 강원도는 부산 등과는 달리 회복 초기나 중기 정도가 되기 때문에 2012년에도 회복세는 좀 더 이어질 것 같다. 그리고 땅값도 올해 강세를 유지했지만 2012년에도 평창 올림픽 주변 지역이나 원주 등지는 좀 더 상승 가능성이 있어 보인다. 하지만 전반적으로 토지시장에 대해서 투자수요가 과거처럼 많지 않아 되팔기가 힘들고 정부 투기단속도 심하기 때문에 섣불리 투자하는 것은 좋지 않아 보인다.2011년 지방 부동산이 활황세를 보이다보니 수도권 아파트 1채를 팔아도 이제는 지방에서 아파트를 2채 이상 구하기가 어려워진 것으로 나타났는데 다른 지방의 2012년 부동산 시장에서 주목할 요인은 지방으 경우 주로 투기적 수요보다는 실수요 중심으로 움직이기 때문에 집을 더 사줄 사람들이 제한적이라는 점을 감안해야 한다. 공급이 넘치면 금세 시장이 영향을 받는다는 것이다. 지방 부동산시장은 최근 가파르게 오른 것은 수도권 가격과의 갭(가격 차이)메우기 현상으로 본다. 전반적으로 집값이 상대적으로 쌌기 때문에 어떤 계기에 의해 시장 회복세가 진행이 되고 있다고 봐야 한다.하지만 가격이 급등한다는 것은 향후 그만큼 위험이 커진다는 것을 의미한다.그래서 지방은 사이클도 짧기 때문에 이런 점을 두고 접근을 하는 것이 좋을 것 같다.