전세 상한제 시행하면 전세금 따블로 오른다

 
 
 
집없는 사람은재산세 않내고 종합부동산세 않내고 국민건강보험료 작게내고

정치인은 강남에 60평 월세 살고 있어도 무주택 서민이라고 동정받고부동산 오른다고

걱정할 일도 없다.

집없는 사람들은 뉴욕에서 점심먹고 하와이에서 골프치고 호주에서여가를 즐기고

생활한다.

요즘 세상의 야당 정치인이 부동산이 살아나는 꼴을 싫어하는 이유를 알 수있을 것같다~ 
 
 
 
허나, 전월세 상한제 시행하면
 
전국적으로 전셋값이 폭폭등 하게 되어
 
 
세입자덜 폭동이 일어나
 
 
결국 국토부 장관이 사퇴하고, 새정치 연합이 문을 닫게 됩니다
 
 
두고보시라!!!!세상 재밋게 돌아 가네요……………….
 
 
새정치 연합이 잔머리 굴리다자가 당착에 빠지게 됩니다
 
 
전세 상한제가 시행되면
 
 
집주인덜이 지가 들어가 산다하고 4 년치전세 인상분을 한꺼번에 올리게 되어
 
1억 올릴것을2억 올리고….2억 올릴 것을 4억 올리게 되어세입자덜 난리 부르스 납니다
 
 
 
결국 전세상한제로 전셋값이 폭등 하면서
 
 
매매로 전환하게 되어 집값이 또 다시 폭등 하게 됩니다
 
 
한국 부동산 시장 따블로 오르게 됩니다………………..
 
 
 
 
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◇ 전월세 상한제 ‘난망’…계약갱신 청구권 ‘가능’

전월세 상한제, 계약갱신 청구권 도입은 야당의 요구사항이다.

새정치민주연합 박영선, 윤호중 의원이 각각 발의한 주택임대차보호법 개정안에 포함된 내용이다.

집주인이 전월세를 5% 넘게 올리지 못하도록 하고,

귀책사유가 없는 세입자가 계약갱신을 요구하면 1회에 한해 집주인이 거부할 수 없도록 하는 게 골자다.

전월세 상한제에 대해

정부·여당은 시행 전 집주인들이 전월세를 한꺼번에 올려

전월세 폭등이 일어날 수 있다며 반대하고 있다.

야당 내부에서도 회의적인 의견이 나온다.

새정치연합 부동산대책 TF(태스크포스) 위원장 겸

국회 국토교통위원회 야당 간사인 정성호 의원은

“전월세 상한제를 시행하려면

임대차 등록부에 모든 임대차 계약이 다 기록돼 있어야 한다”며

“이를 준비하는 동안 전월세 가격이 급등할 우려가 있다”고 말했다.

반면 계약갱신 청구권에 대해서는 여당도 논의의 여지를 열어두고 있다.

소관 상임위원회인 법제사법위원회의 여당 간사인 홍일표 새누리당 의원은

“계약갱신청구권에 대해 다시 한번 논의를 해볼 필요가 있다”고 말했다.

앞서 여야는 세입자가 계약갱신을 요구할 경우

계약기간을 1년 연장하는 ‘2년+1년’ 방식의 절충안을 검토한 바 있다.

분양가 상한제 탄력적용, 재건축 초과이익 환수제 폐지 또는 유예 연장,
재건축 조합원 다주택 공급 허용은 정부·여당이 연내 처리를 목표로 하는 중점 법안들이다.

야당은 분양가 상한제 탄력적용에는 반대하지만 나머지에 대해서는 협의할 수 있다는 입장이다.

정성호 의원은

“분양가 상한제 탄력적용에 대해서는 당내 반대 목소리가 높다”며

“재건축 초과이익 환수제에 대해서는 유예 연장을 할 수 있다는 생각”이라고 말했다.

그는 “재건축 조합원에 대한 다주택 공급 허용은 조정이 가능한 사안이지만,

전월세 상한제와 계약갱신 청구권의 도입이 전제돼야 받아들일 수 있다”고 했다.

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전월세 상한제전셋값 폭등 부른다주택시장정상화로 풀어야 시장 안정돼
 
 
 
중앙일보 조인스 랜드|김부성|입력 2013.08.06 14:10
전세 시장이 아우성이다. 연일 언론ㆍ매스컴ㆍ인터넷은 물론 심지어 집값 상승기때 미용실이나 음식점등에서 집값상승에 대한 이야기가 들린다.

주택시장 왜곡이 부른 재앙이 전세시장에서 발아되고 있는걸까. ‘미친 전셋값’으로 대변되는 전세난 현실을 두고 정부와 야당의 입장차가 적지 않다. 주택시장정상화 및 거래활성화는 물론 전세가격 안정이라는 목표는 요원해보이기까지 하다.

전세대란의 해법은 누차 칼럼등을 통해 언급한바 있지만 가장 확실한 처방전이라 할수 있는 주택시장 거래활성화 후속대책등이 별다른 실효성을 거두지 못하고 있다.
집값이 내려갈것이라는 믿음 하에 주택구입여력이 충분한 수요층들조차 전세를 선호하면서 비수기임에도 불구하고 전셋값은 하늘 높은줄 모르고 상승중이다.

그러나 더욱 우려되는 일들이 정책적으로 논의되고 있음에도 시장혼란을 가중시키고 있는 일이다.
특히 전월세상한제를 도입하자는 야당의 요구에, 정부가 다주택자 양도세중과폐지와 분양가상한제 폐지(혹은 탄력운용)를 ‘빅딜’대상으로 삼자는 검토가 진행된다는 우려스러운 상황이다.

이러한 ‘부동산법 빅딜’ 논의는 마치 아랫돌을 빼내 윗돌을 놓는격이거나, 언발에 오줌누는격이다. 오히려 시장혼란을 부채질할 위험스런 방안인 셈이다.
전월세 상한제 ‘반시장적인 규제’

전월세 상한제는 이미 1970년대 미국에서 잠깐 시행했다 임차료 단기 대폭등 등 부작용들이 속출해 당국이 사용해서는 안될 제도라 못박은 이후 지금까지 단 한번도 거론되지 않는 규제다.

만약 전월세 상한제가 시장에 본격 시행된다면 과연 전세시장은 어떻게 될까.
일단 전세난에 지친 임차인들의 경우 반가운 일이라고 생각할수 있다. 더욱이 이러한 법안에는 계약갱신 청구권도 따라오게 될 가능성이 매우 높다. 이로 인해 임차인은 더 이상 집을 살 필요도 없이 최장 4년동안 남의 집에서 임대보증금과 월세를 연 5%선에서만 올려주고 거주하는것이 보장된다.

전세수요는 가뜩이 초과상태인데, 이러한 메리트를 알게되는 전세 수요자들은 단기간에 폭증하게 되고 임대인 입장에서는 4년동안 올려받지 못하는 임대료를 한꺼번에 올리는 상황이 올 수도 있다.결국 전월세가격은 단기 대폭등을 불러오게 되고 전셋집이 부족하면 임차인들은 이면계약이나 각종 부적절한 방법들을 사용해 전셋집을 구하려 들 수도 있다. 전세 수요 분산이 시급해따라서 정부는 임대료 규제를 통해 전세대란을 막으려는 단기적 방편보다는 주택거래정상화와 다주택자 세제혜택등을 통해 전세수요를 분산해야 한다.또한 임대공급을 대부분 담당하고 있는 다주택자들을 통해 전세물량이 시장에 많이 나올수 있게 주택거래를 정상화할 필요가 있다.임대사업자들에게 실효성있는 세제혜택을 줘야 전세난을 해결할수 있는 정상적인 방법이라 할수 있는 것이다.

정부는 이미 실패로 검증된 위험천만한 전월세 상한제를 부동산법안 빅딜이라는 명목으로 시행을 멈춰야 한다. 주택시장의 정상화를 먼저 꾀하는것이 훨씬 더 부작용이 적은 처방전이 될수 있다는 점을 간과해선 안된다. 또한 이러한 부분들을 정책적으로 잘 살펴나가리라 기대해본다. ———————————————————-

 
 
민주통합당은 전국을 대상으로 전면적으로 도입해야 한다는 입장이다.
 
 
전·월세 인상률 범위도 5%로 구체적으로 제시했다.

 
 
또 세입자에게 1회에 한해 계약 연장을 청구할 수 있는
‘계약갱신청구권’도 도입하겠다고 하고 있다.

전셋값 일시적 폭등 불가피

전문가들은 만약 관련법이 통과되면 실제로 시행되기 직전까지
전셋값이 폭등할 가능성이 크다고 예상한다.
제도를 도입한 후 당분간 전셋값을 올리지 못하기 때문에
미리 전세금을 올리는 집주인이 많을 수밖에 없기 때문이다.

만약 야당이 추진하는 대로 계약갱신청구권까지 도입되면 상승폭은 더 커질 가능성이 크다. 4년간 전·월세 가격을 올릴 수 없기 때문이다.

비슷한 사례가 있다. 1989년 주택임대차보호법이 개정되면서 의무 전세기간을 1년에서 2년으로 연장하자 전셋값이 급등했다.

1989년에만 전국 전셋값이 17.5%나 뛰었고, 다음해에도 16.8% 상승했다. 2년간 전세 보증금을 올리지 못하는 집주인이 향후 인플레이션 등을 반영해 한꺼번에 올렸기 때문이다.

전·월세상한제 도입을 찬성하는 입장에서도 이 점은 인정한다. 다만 장기적 관점에서 생각이 다르다. 길게 보면 결국 시행하지 않을 때보다 상승폭은 매년 낮아질 것이므로 서민들의 주거는 더 안정된다는 판단이다.

실제로 1989년 임대차보호법이 개정된 이후 2년간은 전셋값이 폭등했지만 1991년부터 IMF구제금융 위기 직전까지 전셋값은 안정됐다.

‘이면계약’ ‘공급감소’ 등 부작용 발발할 수도

다만 전·월세상한제가 시장경제 원리에는 어긋나기 때문에 부작용이 나올 가능성은 있다. 수요가 공급을 초과하는 상황에서 인위적으로 가격 상승을 막으면 문제가 생길 수밖에 없다.

대표적으로 ‘이면계약’이 늘어날 것이란 전망이 나온다. 공식적인 계약서에는 임대료 인상폭을 낮게 쓰고 실제 계약은 높게 하는 것이다. 전세 물건이 부족하면 집주인의 이런 요구를 세입자는 받아들일 수밖에 없다.

임대주택 공급이 줄어들 가능성도 있다. 임대수익이 줄어들기 때문에 전·월세 사업을 하려는 사람들이 감소할 수밖에 없기 때문이다.

임대료를 규제했더니 주택공급이 줄었던 역사적 사례가 있다. 제2차 세계대전 직후 뉴욕 전셋값이 급등하자 당시 뉴욕시는 ‘임대료규제법’을 도입했다.

그런데 임대료를 제대로 받지 못한 집주인이 이후 새로운 주택을 공급하지 않고 대부분 외곽으로 빠져나갔다. 도심의 기존 주택은 낡고 슬럼으로 변했다. 뉴욕 할렘의 역사는 이렇게 시작됐다고 한다.

신한은행 이남수 부동산팀장은 이렇게 말했다. “상한제가 적용되지 않는 오피스텔 등 다른 상품 공급만 더 늘어날 수도 있다. 서민 주거환경은 더 열악해 지는 것이다.”

부분적 상한제 도입하면 전세난은 여전할 수도

새누리당이 추진하는 대로 전·월세 가격이 급등하는 지역에만 부분적으로 전·월세 가격을 규제하면 어떨까.

문제가 간단치 않다. 상한제 적용지역에서는 기존 임차인이 계속 거주를 희망할 가능성이 높다. 결국 신규 임차인이 들어오긴 더 어려운 상황이 발생하는 셈이다.

이렇게 되면 수요가 전·월세상한제 적용 지역 주변으로 이동할 가능성이 크다. 상한제 적용지역 주변의 전·월세 가격이 크게 올라갈 확률이 높아지는 것이다.

여전히 세입자의 전세 불안은 계속된다는 이야기다.

상한제 적용 대상 지역을 정하는 기준도 논란이 될 수 있다. 어느 정도 올라야 대상지역이 될지, 해제 절차는 어떻게 해야 할지 등에 따라 피해를 보는 사람이 생겨날 수밖에 없다.

이런 과정을 관리하고 집행하는 데 따른 행정력 낭비도 우려된다.

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부동산 시장의 재앙, 전월세 상한제

 
드디어 정치권이 전,월세가와 매매가를 폭등시킬수 있는
 
조치를 합심하여 취하기 시작하였습니다.

전월세 상한제의 도입과 강력한 제재조치가 왜 전월세가와 매매가의 폭등을 가져올까요?

첫째 아무도 주택을 추가로 매수하지 않을것입니다. (심리적인 요인)

1가구1주택자의 경우 전월세 상한제가 도입되면(일부 지역이라 할지라도) 당분간은 아무도 주택을 매수하지 않아 당분간 매매가가 침체합니다. 매매가가 침체할것으로 예상되고 수도권의 경우 전세가가 매매가의 절반도 되지 않는 상태에서 어떤 바보가 매수를 하겠습니까. 게다가 높은 전세가에는 세금까지 추가로 내야합니다. 경제적으로 손해이므로 매수하지 않을것입니다. 따라서 1가구 1주택자가 추가로 주택을 매수해야 전월세가 나오는데 매수를 안한다면 전월세 가격 폭등은 당연한 것입니다.

다주택자의 경우 당분간 매매가가 침체하고 부동산 세금면에서 당연히 손해인데 추가로 매수하지 않습니다.

임대사업자의 경우 매매가가 상승하지 않는다면 양도소득세 감면이 무슨 소용이 있겠습니까. 오히려 다주택으로 인해 종부세나 각종 세금(의료보험료및 국민연금등)만 증가할 뿐입니다.

무주택자의 경우 정부에서 전월세 상한제를 실시하고 어길시 형사처벌까지 한다면, 전월세 가격이 안정될것으로 생각하고 안심하고 주택을 매수하지 않을것입니다.

문제는 전월세 상한제가 매수자들의 매수 심리를 상당히 꺾을 것이란 점입니다.

주택을 매수하지 않는다면 당연히 분양도 안되고 갈아타기 이외에는 추가매수세도 없을것입니다. 따라서 주택은 점점 더 부족해 집니다. 물론 정부가 세금으로 마구마구 건설(임대나 분양)해 주면 좋겠지만 LH,SH 가 파산할 마당에 누가 대신 주택을 건설할것입니까. 게다가 매매가가 안정되거나 하락한다면 재건축이나 재개발도 쉽지 않습니다. 오히려 재건축,재개발,뉴타운 반대론자들이 명분을 얻어 공급이 더욱 위축될것입니다.

둘째 단기적으로는 전월세가격의 폭등이 장기적으로는 매매가의 폭등이 필히 올것입니다.

공급이 충분한 상태에서나 혹은 조만간 공급이 충분히 된다는 조건에서는 전월세 가격 상한제가 효과를 볼것입니다. 하지만 공급을 충분히 할수 없는 상태에서의 전월세 상한제는 일시적으로 전월세 가격을 누를수 있지만 기본적으로 수요공급의 균형을 이룰수 없다면 결국 전월세 가격이 폭등하고 결국에는 매매가가 폭등할것입니다.

핵심은 이런것입니다. 사람은 누구나 이익이 나야 행동을 합니다. 현재의 전월세 가격은 주택 소유자에게 손해입니다. 특히 전세가격은 손해를 넘어 자선사업의 수준입니다. 다만 매매가로 추후에 이익을 보상받을 가능성을 보고 지금의 손해를 감수하는 것입니다.

전월세 상한제를 실시하면 매수세력이 약화됩니다. 무주택자나 유주택자나 매수할 동기가 없습니다. 매수가 없으면 매매가가 안정되거나 하락합니다.

몇년간 매매가가 안정되거나 하락한다면 전월세를 위해 추가로 주택을 구매할 사람은 없습니다. 아무도 주택을 구매하지 않는다면 주택 공급은 일어나지 않습니다. 정부가 대규모의 임대주택이나 저렴한 주택을 공급할 능력도 못되는 상태에서, 정치권이 전월세 상한제를 실시하고 게다가 위반시 형사처벌까지 한다면, 선한 의도가 최악의 결과를 야기시키는 모순을 보여줄것입니다.

그동안 무주택자만 작년과 올해 상반기안에 매수하시라고 추천하였습니다. 다주택자에게는 매수하지 마시라고 계속 권고하였습니다. 전월세상한제가 실시되다면 무주택자들은 올해 상반기나 올해 하반기안에 천천히 매수하시는 것이 좋을것입니다. 매수시기를 조금더 연장해도 좋을것 같습니다. 하지만 무주택자는 매수하시는 것이 좋습니다. 정치권에서 공급을 이렇게 줄인다면 결국 매매가가 상승할것이기 때문입니다. 게다가 2년안에 정권이 교체됩니다. 결국은 이 모순을 없애기 위해 새 정부에서 다시 다주택자를 위한 정책이 나올것입니다.

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엊그제 방송토론을 보고 평소가진 생각을 정리하고자 합니다.

전월세 상한제는 다음과 같은 문제를 발생하지 않을까 생각합니다.

첫째, 시장에 의한 전월세가격을 심각하게 왜곡하게 될 것이라는 것입니다.

기존지구에서는 큰 문제가 없을 수도 있지만
신규 입주지구에는 시장가격 왜곡으로 큰 문제를 발생하게 될 것입니다.

예를 들어 수지지구에 신규 아파트가 입주하게 되면

전세공급이 일시적으로 많아지게 되고 그로 인해 전세가격이 하락하게 됩니다.

동 신규아파트의 33평의 전세가격이 15000만원인데

입주시에는 1억으로 하락하여 2년간 전세 1억원에 계약을 하게 됩니다.

1년후 동지구의 전세시세는 다시 15000만원이 되었고
다른 주택은 15000만원에 전세계약을 하게 될 겁니다.

2년후에는 다시 주변 전세가격이 2억원으로 올랐다고 합시다.
그러면 처음 입주시에 계약을 했던 주택의 재계약을 하게 되면 시세대로 2억원에 하기를 원할 겁니다.

그러면 당초 공급과다로 1억원에 전세를 산 사람이 2년후 시세인 2억원에 계약을 하자고 하면

세입자는 당초 1억원에서 2억원으로 오르니까 100% 오른 셈이 되니까

전세가 폭등이라고 할 지 모릅니다.

하지만 곰곰 생각해 보면 집주인은2년전 시세 1.5억원에 계약을해야 하는데

수요공급의 법칙에 따라 1억원에 전세를 주었던 것이고

세입자는 5천만원이 저렴한 주택에서

산 것이니 오히려 집주인에게 고맙다고 해야 할 것입니다.

그런데 전월세 상한제를 적용하여 상한선이 10%로 결정되면

당초 1억원의 110%인 1.1억원에 계약을 해야 합니다.

다른 집들은 시세대로

2억원에 전세를 놓는데 본인은 당초 저렴하게 전세놓았다고 해서

다시 또 강제적으로 저렴하게 전세놓도록 법인 강제를 한다면

이 얼마나 부당한 처사입니까?

이렇게 되면 불법인 아닌 편법을 생각하게 될 것입니다.

집주인은 2가지를 선택하게 될 겁니다.

하나는 본인이 거주 한다고 하고

세입자를 내 보내고

다른 세입자를 시세대로 전세놓으려고 할 것입니다.

또하나는 전세입자를 내 보내고

월세로 바꾸어 내놓게 될 겁니다.

따라서 전월세 상한제는 전세를 줄이고 월세를 늘리게 될 것이고

또한 더 나아가 전월세 자체의 물량을 줄이게 될 겁니다.

그렇게 되면 결국 기존의 전세시세를 올리는 방향으로 나아가거나

상한제로 막게되면 편법으로

이중계약을 하는 사례가 반드시 생기게 될 겁니다.

둘째, 단기적으로 주택매매시장이 얼어붙게 되고

가격하락 내지는 침체 심화가 예상됩니다.

전세시장을 인위적으로 안정시키게 되면 많은 미래의 주택수요자들이

주택을 매입하려 하지않을 것이고

전세시장으로 몰리게 될 겁니다.

따라서 기존 매매시장을 더울 위축시키게 될

것이고 더 나아가 주택가격의 하락을 부채질하게 될 것입니다.
주택가격의 안정은 바람직하나 주택가격의 하락은
더 많은 사회적 문제가 생길 것입니다.
주택가격의 하락은 소비위축을 불러

오게 될 것이고

주택담보대출 금리의 인상과 원금상환 압박 등으로

경제침체를 더욱 가속화시키게 될 것입니다.

전세는 본질적으로 주택가격이 안정이 되면
오르고 주택가격이 상승하면 전세시장은 안정이 됩니다.

그런데 법에 의하여 현재 주택가격이 안정이 되어
전세가 상승은 시장의 힘에 의하여 필요한데도
인위적으로 막게 되면 또다른 예상치 못하는 사회적, 경제적 문제를 야기하게 될 겁니다.

세째, 신규 분양시장을 위축시키고 나아가 주택공급을 줄이게 될 겁니다.
최근 20-30대의 젊은 세대는 주택구입을 하지 않는 대신에 전세를 선호하는 경향이 있습니다.

이러한 상황은 앞으로 더욱 가속화 될 상황에 놓이게 됩니다.

베이비붐세대(55-63년생)의 자녀들이 20-30대로 도달해 있고
결혼적령기에 접어들기 때문에 향후 신규 세대가 늘어나게 됩니다.

신규세대의 주택구입 능력이 됨에도 불구하고

전세를 선호하게 됨에 따라
신규 주택분양은 위축하게 되고
그에 따라 주택공급도 줄어들게 될 겁니다.

주택수요는 늘어나는데 주택공급이 줄어들게 되면
어떤 현상이 발생할까요?

당연히 주택가격은 오르고 전세가격도 일정부분 오르게 되어야 정상인데
법에 의하여 못오르게 한다면
당연히 불법, 편법의 주택상황이 발생하게 됩니다.

네째, 주택임대시장이 전세에서 월세로의 전환을 가속화 할 겁니다.
전세는 주택소유자보다는 전세자를 위한 제도입니다.

그런데 전월세 상한제까지 도입되면 더이상 전세가 발붙일 여지가 줄어들게 됩니다.

그렇지 않아도 현재 전세를 주고 있는 주택소유자는 전세를 월세로 돌리고 싶어도
수요가 부족하기 때문에 전세로 두고 있으나 본 제도가 도입되면
월세전환의 강력한 계기가 될 겁니다.

전세 – 보증부 월세- 월세 등으로 서서히 전환되겠죠.
그렇게 되면 전월세상한제는 월세전환 촉진제가 될 겁니다.

그렇지 않아도 최근 3년간 주택공급이 줄어들고 있는 추세에 있는데
전월세 상한제 도입으로 주택

소유를 억제하게 되면

주택가격 하락 축진- 주택공급 축소 – 주택가격 급등 등의 과정을 밟게 되는

시기가 반드시 온다는 겁니다.

그리고 본 제도는 누구를 위한 제도이냐 하는 겁니다.

예를 들어 수지지구 30평형 가격 3억원의 주택을 보유하고 있는

유주택자와 2억원에 전세주택에

살고 있는 무주택자 중에서 누가 더 부자이냐는 겁니다. 주택보유자는 주택실투자금 1억원(3-2억원)

과 현거주주택 전세금 1억원을 합한 2억원으로 전세입주자와 같은 자산 보유자일 수도 있습니다.

그런데 현행 부동산제도에 의해 주택보유자는

보금자리 입주신청 불가, 재산세 납부, 수선비 부담

등등 추가부담이 있는 반면,

전세입주자는 보증금 2억원에 주거안정을 보장받고 월 100만원이상

저축할 수 있을 겁니다.

세상 이치대로 한다면 주택소유자는 주택가격 변동에 따른 편익과 손실부담

을 져야하고 세입자는 당연 전세가 변동에 따른 대비를 예상해야 합니다.
그게 세상의 이치이고 사회

정의가 아닌가요? 실제로 세입자를 위해 정부가 지원해야 하는 것은
보증금 1000만원 미만이나 월세

20만원 미만의 극빈층이 확실한 주거안정을 보장받을 수 있도록
서민 임대주택 확충에 더욱 박차를

가해야 되지 않나요?