잠실 엘스 아파트 4.5억~!

아랫글은 내가 작년 8월 경에 쓴글인데..  지금 다시 한번 리뷰를 하는 것이 좋을 듯 하다. ~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~~아파트의 적정가격을 몰라서 사람들이 헤메고 있는데, 내 오랜 경험을 바탕으로 보면,아파트의 적정가격은 현재의 전세가격이다.안철수가 제시하듯, 올 가을 전세난이 좀 더 진행되면 전세는 3년으로 바뀌고 (이번 정권에서 2+2로 4년 제도가 정착될 확률이 높다), 1번에 한해서 세입자가 연장을 주장할 수 있는 권리가 강하게 부여될 것이다. (사실, 이 제도가 옳다, 우리나라 학년이 6.3.3 제도 하에서는)즉, 잠실 엘스 아파트를 기준으로 33평 매매가격이 8.5억, 전세가격이 4.5억 이라고 가정해 보자.세입자는 3년 + 3년 패키지로 초등학교를 잠실 엘스 아파트 단지에서 보낼 수 있게된다. 중, 고등학교도 물론 마찬가지이다. 그렇다면, 전세입자가 실 주인인가 ? 우리나라의 법률상 세입자를 보호하는 법이 대단히 잘 정비되어서, 은행이나 금융권이 선 채권자가 아닌 이상 세입자가 실질적인 집 주인이 된다.  예를 들어, 집에 물인 센다거나, 각종 민원 발생시에 집주인이 모두 관리를 해 주어야 한다. 재산세와 국민연금/의료보험의 상승분 (일년에 약 300-500만원) 역시 집주인이 모두 부담하게 된다. 그렇다면, 왜 아파트 가격이 전세가격이 되어야 맞는가 ? 실질 거주와 소유의 의미에서 전세는 3+3 제도가 정착될 경우 세입자가 거주와 소유를 하게 되는 셈이다. 따라서, 거래량이 많은 전세 가격이 그 아파트의 본질가격에 더 가깝다. 즉, 집주인은 전세가격 이상 분, 다시 말하면 매매-전세 차액 약 4억원에 대한 권리가 없어지게된다. 본인이 살고 싶으면 6년 후 (3+3이 끝난 후) 에 살게되는 것이다.  하지만, 이 경우 우리는 기회비용을 따져보지 않을 수 없게된다.  전세입자 = 6년 거주 = 전세가격 5억 돌려 받음 (3년 후에 5-10% up 되더라도, 전액 돌려받음)집주인 = 매매차손 4억에 대한 금융비용 4% 잡을 경우 년간 1600만원 X 6년 = 약 1억원재산세와 준조세 할증에 따른 비용 년간 500만원 X 6년 = 3000만원부동산 중계수수료 (0.9%) 및 법무사, 취등록세, 채권할인 등 약 6% = 5400만원 선납매도시 양도세 최고 66%  (이 부분은 논란거리가 될 수 있는데, 현재는 1가구 1주택에 한해서 양도세를 면제해 주고, 다주택자 역시양도세를 완화하는 정책을 펼치고 있으나, 우리나라 세법은 언제 어떻게 바뀔지 모른다. 금융소득 4000 만원 -> 2000만원으로 줄이고, 파생상품에 대한 거래세를 추가하는 등 현재 세법이 자본이득에 대해서는 강하게 나오기 때문에, 집값이 조금만 상승해도 상승분에 대해서 전액 세금으로 추징하는 경우가 불 보듯 빤하다. 물론, 몇년 후의 이야기 이다. 집값이 안정을 찾고 상승하는 기미를 보이면 여론을 상승분에 대해서 전액 세금을 징수할 가능성이 크다.  앞으로 국민연금과 의료보험 부족분 등은 주택 소유자를 대상으로 가혹하게 징수하는 제도로 선회할 가능성이 매우 크다.) 즉, 집 주인은 6년간 최소 1.3억-2억원을 손해보게 된다. (6년간 매달 200-300만원씩 앉아서 손해보는 구조이다. 만약 대출을 3억 받았다면, 매달 400-500만원씩 손해를 보는 것이고..) 물론, 집값이 현 상태를 유지하는 경우에 한해서이다.  결론적으로 우리나라에서 주택을 소유하는 자체가 별로 이득이 되지 않는 현상이 나타난다. 그렇다면, 왜 이런 일이 생겼을까 ? 노무현 정부때 강남의 집값이 급상승하면서 전 국민적으로 ‘실거래가’와 ‘공시 표준지가의 현실화’가 진행되는데, 이때 많은 사람들이 강남의 세금 폭탄에 대해서 고소해 했다. 자기도 세금이 늘어나는지 모르고, 남이 아파하니 잘됐다고 고소해 하면서 이 정책을 지지했는데, 이것이 결국 부메랑이 되어서 돌아온 셈이다.  위에서 보듯이 집 주인의 경우는 금융비용을 제하더라도, 집을 소유하고 있는 자체로 준조세, (연금, 의보) 재산세, 취등록/양도세 등 각종 세금에 택스푸어 (tax poor)가 될 수 밖에 없다.  따라서, 아파트, 주택을 소유하고 있더라도 택스푸어가 되기 때문에, 주택 가격은 전세가격이 갑.이되고, 매매가격은 을.이 되는 것이다. 예전에는 아파트 가격이 상승했기 때문에 집주인이 갑. 세입자가 을. 이지만, 계약서와는 정 반대로 실질 이득을 보는 쪽은 세입자가 갑.이고 집주인이 을.이 되는 것이다.  그렇다면, 주택 가격이 상승세로 돌아설 수는 없는가 ? 없다.  [한국 부동산은 끝났다, 향후 10년은…] http://land.naver.com/news/newsRead.nhn?type=headline&bss_ymd=20120710&prsco_id=008&arti_id=0002871716이 글을 한번 읽어보기를 권한다. 물론, 비관론이다.  지금 전세계는 디레버리징 과정이 진행중이다. 왜 ? 미국이 저성장이니까.. 미국이 저성장을 하기 때문에 다른 나라들도 함께 저성장을 해야 한다. 안 그러면, 미국만 쳐지고,다른나라는 잘 나가게 되는데, 그것은 마치 압구정동과 개포동 아파트가 오르지 않는 상황에서 용인과 파주의아파트가 오르기를 바라는 것과 같다.  따라서, 미국이 성장 준비를 갖추고 2004-2007년의 골디락스처럼 고성장을 해야만, 압구정과 개포동이 움직이고그 뒤를 이어서 용인과 파주가 따라갈 수 있는 것이다.  최근 은행같은데서 홍콩H+KOSPI 가 50% 하락하지 않으면 년 8-9% 준다는 등 위험한 상품을 많이 팔았다.생각을 바꾸어 보자. 누군가는 50% 까지도 하락하는 것에 금리3.4% + a 5-6% 를 걸어두었다는 것이다. 즉, 홍콩 H 나 KOSPI 가 20-50% 하락할 수도 있는 것이다. 그 가능성은 물론 5-6% 정도 된다는 것이다.그렇다면, 누가 걸었을까 ? 이들은 프로다. 홍콩의 헤지펀드들은 그리스의 디폴트와 유로 탈퇴, 스페인 재정악화 등 다양한 경로를 통해서 그 가능성을 최소 20-30% 보고, 5원 걸어서 100원 먹는데 돈을 베팅한 것이다. 물론, 무지한 일반인과 은행들은 KOSPI 1000 포인트 안깨지니 몇천억씩 유치했는데, 이건 아마추어다.(이 부분은 삼성전자의 강력한 선방으로 지나간듯 한다.  삼성전자가 애플과의 전쟁에서 징벌적 배상으로 두들겨 맞고, 갤럭시가 인기를 얻지 못했다면, 가능했었을지도 모른다.) 집값와 주식의 바닥은 아직 오지 않았다. 턴어라운드 하려면, 반드시 대량거래를 수반해야 한다. 엄청나게 싼 가격에서 거래가 엄청나게 이루어져야 한다. 지금처럼 거래없이 흘러내리는 것은 바닥이 아니다.상황을 반전시키려면 소신있는 사람들의 대규모 매수를 바탕으로 턴어라운드가 되어야만 한다.  물론, 자기 집을 가지고 살면 그 보다 더 좋을 수는 없다. 하지만, 투자 목적이나 현재가 바닥이라고 섵부르게 판단해서 금융비용도 잃고, 택스푸어가 되는 일은 없어야 겠다.그리스와 스페인의 문제는 반드시 고통을 가지고 해결되어야만 한다.  얼렁뚱땅 해결될것 같았으면 벌써 해결되었다.  미국이 성장으로 완전히 턴어라운드 되었다고 판단되면, 유럽은 현 상황에서 마무리를 짓는 과정이 겠으나,미국이 저성장으로 아직 확신이 서지 않는다면, 유럽은 올 9월-12월 31일까지 지켜봐야 한다.특히, 연말에 주식시장이 문을 닫을때 디폴트를 선언할 가능성이 높다.(저금리의 위력으로 유럽은 일단 최악은 지났는지도 모르겠다..) 이 경우 내년 초에 엄청난 자산의 하락이 나타나고, 그 거품이 모두 제거되는 시점에서 헐값에 모두 팔려나가는 현상이 나타나면 그때가 바닥이라고 볼 수 있다.저금리. 이 역시 조심해야 하는데, [국가부도]를 집필한 [발터비트만]의 생각을 들어보자. 207페이지. 낙관적 시나리오에서는 기록적 수준의 저금리가 수년 동안 계속 낮게 유지된다고 보고 있다. …. 중략..금리는 흔히 그렇듯 시간적 지체는 있겠지만 점차 상승할 것이다. 이는 모든 경제 부분에 부정적인 영향을 미치며, 담보대출 금리가 결정적인 요소로 작용하는 부동산 시장에도 당연히 부정적 영향을 미친다. 따라서 빚을 진 개인과 기업뿐 아니라 채무 국가도 금리 인상으로 압박을 받는다. (지금 스페인과 이탈리아를 보라. 너무도 정확하게 맞아 떨어진다.) 모두가 증가하는 이자 부담에 직면하는 것이다. 또 무엇보다도 급증하는 금리는 채권시장의 붕괴를 유발할 수 있다. 저금리 채권 가격이 무너질지 모른다. 간과하지 말아야 할 문제가 또 하나 있다. 급격한 경제성장은 그에 맞게 재화와 서비스에 대한 수요를 수반하고 인플레이션의 가능성을 노출할 것이다. 그러나 금리 상승과 인플레이션은 낙관론자들이 마주하고 있는 두가지 문제에 지나지 않는다. 210페이지. 일본의 저금리는 일본이라서 가능한 것이고, 미국은 발권국이므로, 저금리를 유지할 수 있다. 하지만, 현재 우리는 ‘금리의 나락’에 처해 있다. 현 상황에서 금리가 조금만 오르기라도 하면주택담보대출자들의 깡통아파트는 곧바로 현실화 된다. 또, 지금처럼 불경기가 1,2년만 지속되어도자영업자와 대기업 구조조정자들의 물건이 현실화 된다.  지금 우리나라의 기준금리를 3.4%로 유지할 수 있는 것은 삼성전자와 현기차가 엄청나게 벌어들이기 때문이다.만약, 이것이 조금이라도 주춤하면 전세계의 늑대와 같은 헤지펀드들은 Sell Korea에 나서고, 금리와 환율은우리가 컨트롤할 수 없이 오른다.  따라서, 지금은 주택을 구입하는 시기가 절대 아니다. 디레버리징의 시대에는 모든 자산이 준다.즉, 현금이 이자가 없더라도 가장 훌륭한 방어수단인 것이다. 지금까지도 그랬지만, 앞으로도 모든 정책은 무주택자를 중심으로 혜택을 주게 된다.  지금 수십, 수백억원의 자산가들도 무주택자로 전세가격 한푼도 깍지 않고, 턱턱 계약하고,재계약하는 시절이다.  분당과 강남의 아파트들이 12억씩하던 시절을 가만히 돌이켜 보면 대단히 우습다. 강이나 산, 도심 등 훌륭한 뷰 (view)가 있는 것도 아닌 공동주택이 원밀러언달러 (One Million Dollars)에매매가 되었다는 것이.. 전설로 굳어질 가능성이 크다.  물론, 이것을 돌파하는 방법이 있다. 1. 양도세 비과세 특례 조치. 현재와 같이 다주택자 양도세 중과를 유예하는 조치로는 부족하다. 언제 또다시중과할지 모르기 때문에, 아예, 특별법으로 올해 9월 1일부터 내년 12월 31일까지 매수하는 주택은 취등록세, 양도세 등 각종 세금을 완전 면제하는 강력한 조치가 있으면, 자산가들의 자금을 다시 부동산으로 유입시킬 수 있다.하지만, 이는 국민정서법과 전혀 맞지 않으므로, 주택가격이 지금보다 좀 더 내려가야만 가능하다. 2. 실질과세 원칙을 부동산에 적용. 재산세의 절반은 세입자가 부담하고, 절반은 집주인이 내는 구조로 국민연금과 의료보험 등에 실질과세를 하는 것이다. 즉, 현재는 10억짜리 주택 전체에 대해서 무조건 집주인이 내는 구조이지만, 이 가격에서 전세대금, 대출부분을 제하고 실질적으로 투입된 2,3억원에 대해서만 인정해 주는 것인데, 이 역시 형평성이나 소유권의 불인정 등 복잡해서 거의 불가능하다.  이 밖에도 다양한 형태로 주택가격을 안정시킬 수 있는 방법이 있으나, 대부분 국민정서법에 위배되기 때문에 현실적으로 가능한 조치는 지금처럼 은행들을 강제로 조져서 금리를 안정시키는 방법 이외에는 달리 쓸 수 있는 카드가 없다고 봐도 무방하다. 이제는 결론을 내보자. 1. 주택을 소유하는 것에 대한 이득보다는 불이익이 현저히 크다.  2. 3+3 제도(2+2제도)가 시행될 경우, 집을 소유할 의미를 잊어버릴 정도로 전세제도가 세입자 위주로 완전히 굳어져 버린다. 3. 따라서, 주택을 소유하는 것이 아니라, 렌트의 개념으로 당분간. 최소한 유럽이 결론 지어질때까지는 보류하는 것이 좋다. 간혹, 혹자들은 전세 -> 월세로 바뀐다고 착각하는데, 이것은 현재로써는 먼 이야기이다. 월세로 바뀔려면, 집주인이 전세금만큼을 넣어야 하는데, 현재와 같은 상황에서 깡통주택이 속출하는 와중에굳이 월세를 납부할 이유가 전혀 없다. 지금은 차라리 주식이 낫다 (물론, 저점에서) 은마아파트가 10억을 넘으려면, 삼성전자가 200만원, 현대차 50만원을 넘어서야만 가능하기 때문이다.그 정도로 대기업이 벌어들여야만 그 온기가 증권시장을 통해서 일반인들에게까지 전파될 수 있다.지금으로써는 오직 대기업의 온기가 우리에게 전해지기만을 학수고대할 수 밖에 없는 상황이 되었다. 물론, 이 모든 정보를 취하고 해석하는 것은 당신의 능력에 따라 다를 것이고,그에 따른 행동 역시 모두 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 할 것이다.적절한 반론은 항상 땡큐이나 단순 욕설이나 비 이성적인 답글은 사양하겠음. 잠실 엘스 아파트 적정가 4억 5천만원 (2) 잘못된 정책 – 가진자 죽창으로 찌르기. 우리나라의 정책이 잘못된 것이. 무조건 무주택자만 위하는 정책을 고수했고, 1가구 2,3주택자들을 죽창으로 너무 찔렀다.  A는 타워팰리스에서 전세 20억에 포르쉐카이엔을 리스로 타고 다니고, B는 도봉구와 구로구에 10평짜리 집 한채씩 1가구 2주택자 이면서 야채팔기 위해서 2톤 트럭이 자기 앞으로 있다고 가정해 보자. A는 무주택자로 온갖 혜택은 다 누리게 된다. 반면 B는 A보다도 더 많은 국민연금과 의료보험비를 낸다. 뭔가 대단히 잘못되지 않았는가 ? 노무현 정부때 죽창으로 2주택자, 3주택자를 찌르는 정책을 펴면서그 사각지대에 놓인 3억 이상의 전세입자에 대한 과세는 전혀 이루어지지 않았다. 지금이라도, 3,4,5억 이상의 전세입자에 대해서는 특별한 과세를 할 필요가 있다. PER 8-10 이 적정가격. 내가 잠실 엘스 아파트의 적정가를 4.5억으로 정한 것은 전세가격이 기준이 되기도 하지만,증권시장의 Per 를 도입했기 때문이다.  현재 네이버 부동산을 보면, 33평의 경우 매매는 8.5억, 전세는 4.5억, 월세는 1억-170만원 정도 평균이라고 보자.월세 1억 – 170만원, 매매가 8.5억의 Per는 170만원 X 12개월 = 2040만원. 보증금을 제외한 7.5억에 대한 수익률은 2.7% 이다. Per 40 이 된다.  Per 40은 네이버, 한게임, 라인 (카톡 비슷)을 소유한 NHN, 27분기 연속 매출과 순이익이 늘은 LG생활건강 보다 고 Per 에 속하게 되는데, 과연 아파트의 가치가 네이버의 성장 보다 빠를 수 있을까 ? 최근 KT와 SK텔레콤의 경우는 배당수익률이 7%에 육박한다. 즉, 8.5억을 KT 주식을 샀을때, 매년 6000만원 정도의 배당이 나온다. CJ제일제당 우선주, SK 우선주, LG화학 우선주 등에 투자했을때도 비슷한 수익을 낼 수 있다.(액면가 기준이 아닌 오늘날짜 시가 기준이다.) 그렇다면, 잠실의 엘스아파트가 KT 보다 성장성이나 안정성이 뛰어난가 ? 간혹, 주식은 휴지가 되어도 아파트는 남는다. 는 논리가 있다. 당연히 KT가 망하면 휴지가 되고, 수익이 나쁘면 주가는 더 떨어질 것이다. 하지만, KT가 망하면, 엘스아파트 단지는 폐허가 된다. 통신 인프라 회사가 문을 닫는데아파트가 무슨 소용인가 ? 발터비트만 역시 화폐개혁에 대비할때 부동산 보다는 통신회사 주식을 사라고 할 정도이다.  다시 본론으로 가서, 현재 1억에 170만원을 받는 상가의 경우 대략 4.5 억 정도 한다. 따라서, 앞으로 아파트도 상가와 같은 수익률 개념을 도입해서 투자 상품으로 보게 되는 경우가 일반화 될 것이다. 아파트나 목 좋은 상가나 결국은 수익률 게임에 돌입하게 되는 것이다.  엘스 아파트의 월세가 오른다면 내 생각에 (NHN, LG생활건강, KT, CJ제일제당 우선주 이렇게 분산투자를 해 놓은 사람 역시 수익이 날 것이고, 위 네 회사 중 하나라도 문을 닫으면, 엘스 아파트의 가치 역시 최소한 반토막 난다.)즉, 앞으로는 주식이나 아파트나 재료가 있는 회사나 지역은 반등하고 오를 것이고, 전반적으로는 같이 움직이게 된다. 물론, 하락과 상승폭은 주식이 훨씬 더 클것이다.  하지만, 10년 후… 지금 아파트 상가나 후진 다세대 주택을 매수하는 것은 자살행위. Malling (몰링, 즉, 쇼핑센터가 모든 것을 가지고 가는 세상). 지금 수익률이 높다고 후진 다세대 주택이나아파트 단지 등을 매수하는 행위 역시 어리석은 짓이다.  일요일 휴무 등으로 대형마트를 규제하지만, 그것은 하향평준화. 즉, 잘 나가는 놈 다리를 잡아 끌어내리는 행위에 지나지 않는다. 일요일 휴무 매출만큼 지역 상권이 나누어 갖는 것이 절대 아니다. 기껏해야 마트 매출의 10-20%를지역 상권 중에서 대형슈퍼 급이 다 가지고 가고, 재래시장은 겨우 1-2% 가지고 갈 뿐이다.  앞으로 10년 이내에 온라인 매출이 업계판도를 좌우할 것이다.  롯데마트 온라인에서 주문해 보았는가 ? 유리병은 에어백으로 싸고, 냉장식품은 따로 포장해서 집으로 완벽하게 배달해 준다. 삼다수 주문할때 속는셈치고 주문 넣어본 이후로.. 어제 런닝이 필요해서 덥고 귀잖고 마트까지의 유루비를 감안해서 남성런닝을 주문하니 아침에 바로 배달이 왔다.  이런 시스템이 대세로 굳어지게 된다. 지금 온라인의 매출이 백화점 매출을 뛰어넘었고, 앞으로도 더 성장할 것이다. 인터넷 TV 가 나오고, 스마트 폰에서 몇번 클릭으로 주문이 가능해지면, 우리가 생각했던 쇼핑 문화는 완전히 바뀌게 된다.  내 생각인데, 대형마트와 백화점은 [문화, Culture]를 판매하는 곳으로 바뀌게 되면서, 회원 서비스를 늘려갈 것이고, 옥션, G마켓, 이마트 온라인, CJ홈쇼핑… 대략 이런 회사에 지불하는 돈이 당신 수입의 70% 정도 될 것이다.지금 당장 20-40대의 신용카드 내역서를 확인해 보라. 오프라인에서 지불한 것이 고깃집이고, 그 나머지는 모두 온라인임을 새삼 발견할 것이다.  따라서, 강남역, 명동과 같은 곳이 아닌 동네 후미진 곳의 상가나 점포 등은 지금이라도 택배회사로 전환을 모색해 보는게 현명하다. 이런데다 투자하면 10년 후에 엄청 후회하게 될 것이다.  이상적인 방안  현재로써, 가장 이상적인 방안은 다음과 같다.전세로 살고, 정 집을 사고 싶다면, 집 대신 주식을 사라. (내가 이글을 작성했던 8월 7일 기준으로 종합지수, 위에서 언급된 종목들 모두 상승하였다.) 단, 그 종목은 삼성전자, 현대차 로부터 신한은행.. GS 까지 시가총액 50위 이내로만 압축해서 투자하라.그 이유는 다음과 같다.  지난 몇년간 개인의 빛은 국가가 대신 떠 앉게 되었다. 따라서, 현재 가장 돈이 많은 곳은 잘 나가는 기업들 뿐이다.애플이 자사주를 매입하고, 독일의 지멘스가 약 3.3조원의 자사주 매입을 지난 금요일에 발표해다. 삼성생명, 삼성화재.. 수천억씩 자사주를 매입하는 이유는 그만큼 돈도 있고, 현재를 바닥으로 보기 때문이다.  물론, 미래는 아무도 모른다. 따라서, 주식이 폭락해서 1000 포인트 미만으로도 떨어질 수 있을지도 모르겠다.그렇게 되면 부동산은 안전한가 ? 결코 아니다.  코스피가 1500 미만으로 떨어지면, 결론적으로 삼성전자와 현대차에 큰 문제가 생겼다는 것이다.  이 두회사가 문제가 생겼다는 것은 이미 시중에 현금의 씨가 말랐다는 것이다.  달러는 1300-1500원으로 치솟고, 돈이 귀해서 예금 금리는 6-7%로 오르고, 대출금리는 10%로 치솟게 된다. 이렇게 되면 용인/김포/파주를 시작으로 한국판 서브프라임의 거대한 서막이 오르게 되는 것이다.  현재의 주택가격은 코스피에 달려있는 것이지, 결코 정책으로 해결할 수 있는 문제가 아니다. 나는 주식투자를 권하는 것은 아니다. 하지만, 집을 살 것이라면, 적어도 현재 바닥을 기고 있는 일부 종목들.예를 들면, 신한지주를 비롯한 금융주, 중국이 움직이면 따라가는 화학과 정유, 역사적 바닥에서 탈티하는통신 및 기타 고배당주에 투자하는 것이 더 낫다는고 주장하는 것이다. 신한지주와 롯데쇼핑은 주택가격과 밀접하게 움직일 것이다. 부동산 경기가 좋아야 쇼핑도 하니깐.. 따라서, 만약 은마아파트가 10억이 될려면, 신한지주 6만원, 롯데쇼핑 50만원, 삼성전자 200만원, 현대차 50만원의 조건이 충족되어야만 가능한 일이다. 만약, 주식은 떨어지는데 아파트가 오르거나 보합을 유지하는 일은 결코 없을 것. 이다.  지금은 주택을 소유하면 손해를 보는 세금과 정책구조를 가지고 있다.  이것이 해결되기 전까지, 또한 경기가 완전히 살아나기 전까지는 현금을 보유하거나,  공격적으로 지금 투자 적기라고 본다면, 차라리 주택 대신 PBR 1 미만의 주식에 투자를 하면일정 기간 후에 약간의 대출을 받아야 하는 입장에서 전액 현금으로 집을 살 수 있는 기회를 충분히 얻을 것이다.물론, 손실이 나는 경우, 그것은 전적으로 본인의 책임이다.  주택 경기가 부양하려면 다음과 같은 조건들이 충족되어야 한다. 1. 다주택자를 위한 사회적 인식의 긍정적 전환.2. 고액의 전세입자에 대한 과세 3. 대기업의 활황으로 내수 부양 하지만, 3번을 제외하고 1,2번은 현실성이 없다. 우리나라는 법위에 헌법이 있고, 그 위에 [국민정서법]이있다. 즉, 국민정서법 상 현재 주택의 수요, 즉, 매수를 일으킬 만한 정책을 펼칠 수가 없다. 따라서, 주택 경기는 앞으로 최소 3년은 대세 하락의 시작이라고 봐도 무방하다.  주택 경기가 턴어라운드 하는 시점은 ? 1. 종합지수 2000 포인트 -> 2500 포인트로 상향2. 양도소득세 특례 법안 통과3. 일정금액 이상의 전세입자에게 과세 또는 주택소유자의 세금을 세입자에게 전가 (일정금액 이상) 현재의 저금리는 오래가지 못한다. 금리가 더 내릴 (일시적) 가능성 보다는 올릴 가능성이 향후 10년으로 보면 더 크다. 일시적 경기둔화에 따른 금리 처방으로 내릴 수는 있으나, 지금처럼 저금리가 계속되면, 불경기가 아니라 경기가 조금만 살아나도 인플레이션이 일어나게 된다. 따라서, 주택구입은 10년 이상을 보아야 하기 때문에, 금리의 나락에서 주택을 금리 때문에 매수하는 것은 주식의 꼭지에서 매수하는 꼴이된다. 결론적으로 ; 돈이 많아서 내집을 갖고 사는 것은 이런 저런 이유를 떠나서, 당연히 가장 마음도 편하고 올바른 길이다. 하지만, 현 시점에서 대출을 받아야 한다거나, 이런 저런 투자 형태로 주택을 매수한다고 한다면올바른 길이 아니다. 차라리, 아파트 말고 더 성장성과 안정성이 있는 삼성전자나 현대차 등을 매수하고3,4분기에 갤럭시 노트2 출시되고 애플과의 소송이 끝나고, 중국의 자동차 수요는 이제 시작인데..주식이 낫지 않느냐는 것이다.  아니면, 현금을 꽉 쥐고, 유럽의 위기가 안정될때까지 기다려 보는 것이 더 현명하다는 것이다. 물론, 이 모든 정보를 취하고 해석하는 것은 당신의 능력에 따라 다를 것이고,그에 따른 행동 역시 모두 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 할 것이다.적절한 반론은 항상 땡큐이나 단순 욕설이나 비 이성적인 답글은 사양하겠음. 대출 받은 자 vs 전세로 사는 자 김씨 – 타워팰리스 전세 20억 거주 중, 포르쉐 카이엔 리스, 상가에서 월 수백만원 받으나, 처남 공장에 미싱사로 월 80만원 위장 취업하였음 이씨 – 구로구 가리봉동에 18평 아파트 소유, 다마스 소유가락시장에서 야채 떼다 아파트 주변에서 행상 이 두사람 중에서 누가 더 세금과 준조세 (국민연금과 의료보험)을 낼까 ? 이씨가 훨씬 더 많이 낸다. 이게 우리나라의 허점이다. 김씨는 전세 20억 거주로무주택자이고, 리스했으므로, 자동차에 대해서 연금과 의보를 내지 않는다.  또, 월 수백만원을 약간 탈루하면서 처남공장에서 미상사로 서류상 되어 있기 때문에의료보험료도 2,3만원 수준 밖에는 내지 않는다. 반면, 이씨는 억울한거다.  겨우 다마스와 18평 아파트를 소유하고 있으므로써, 재산세, 국민연금, 의료보험을 나라에 충성하면서 바친다. 그렇다면, 내가 전에 비교한 잠실동 엘스아파트 4.5억 전세로 사는 사람과 8.5억 대출로 사는 사람을 비교해보자.(물론, 이 비교가 적합하지 않을 수 있다. 그냥, 아파트를 살 수 있는자인데, 전세로 사는 것과, 전세로 살아야 하는데, 무리해서 아파트를 구입한 자의 비교로 보면 된다.  따라서, 이 비교는 너무 심각하지 않게.. 수치는 정확하지 않으며, +- 오차는 약간 있을 수 있으나, 허무맹랑하지는 않다.) 박씨 – 엘스아파트 전세 4.5억 거주, 4억 여웃돈 굴림 (4억 여웃돈을 포함해서 아파트를 살 수 있으나, 사지 않은자.)정씨 – 엘스아파트 소유 8.5억 거주, 4억 대출 (전세로 살 수 있으나, 대출을 받아서 자가소유로 거주하는 자.)박씨 정씨재산세 없음 약 100만원준조세 (의보,연금) 변동없음 매달 약 30만원 추가 납부 – 년간 400만원 납부금융비용 4% 1600만원 + 1600만원 -매입시 없음 취등록세,법무사,채권할인, 중계수수료등 약 6% = 5400만원* 모든 계산은 rough 하게 잡았다. 괜히 취등록세가 몇% 이고.. 어쩌구 하지 말자. 대충 잡은거니깐..이렇게 10년 이 흘렀다. 집값은 그대로 이다. 둘다 그래도 계속 살았다고 가정한다.재산세 없음 -1000만원준조세 (의보,연금) 변동없음 -4000만원금융비용 4% +1.6억 -1.6억매입시 없음 -5400만원====================================================+ 1.6억 -2.64억원  (박씨와 차이는 무려 4억 2천 6백만원~!) 물론, 여기서 박씨와 정씨를 상대비교하는건 옳지 않을 수 있으나, 그냥 비교해 보았다. 즉, 무려 매년 4200만원, 즉, 매달 400만원 정도의 손실을 보았다. 절대비교로는 물론 매달 250만원 정도 손해보았다고 보면된다.) 이 상황에서 물론, 집값이 10년 후에 10억원 되면 박씨는 뭐 특별히 얻은 것은 없으며, 정씨도 1.5억원이 올랐음에도 -1억원 정도가 된다. (* 양도세 중과세와 1가구 1주택 비과세는 세법만 바뀌면 언제든지 과세로 바뀔 수 있는 법이다.지금은 내지 않을 수 있으나, 우리나라의 부동산 누더기법을 보면, 언제든지 양도차익 1.5억에 대해서정씨는 66%를 낼 수도 있다. 법. 즉, 국민정서법 상 내야 한다면, 정치권은 내도록 바꾸면 되는거고결국에는 납부해야 하는거다. 원래 법이 그렇다. 헌법위의 국민정서법을 잘 이해하고 봐야 한다.) 만약 집값이 7억원으로 1.5억원 추가 하락 한다면, 박씨는 아무런 변동없이 +1.6억이지만,정씨의 경우는 -4.14억원으로 엄청난 손실을 보게 된다. 집을 살때는 이것 저것 많이 따져봐야 한다. 특히, 우리나라 처럼 단순히 주택과 차에 대해서 세금과 준조세를 부과하는 경우에는 자신의 명의 앞으로 하는 것에 대해서 한번 더 생각해 봐야 한다.  지금도 당신은 뭐 빠지게 일해서 타워팰리스 20억 전세입자가 모든 포르쉐 카이엔의 수리비와 의료보험비를 대납하고 있는지도 모른다. 단지, 18평 아파트와 다마스를 소유하고 있다는 이유로… **** 내가 이전 글에서 KT와 SK텔레콤, 그리고 일부 우선주의 경우 수익률이 6-7%에 달한다고 하니깐,구미가 당기는 것 같은데.. KT는 현재 시세가 31,650원 이고, SKT의 경우는 141,000 이다. (올해 KT는 2000원 배당하고, 지금 시세는 38,500원 이다. 양도세 하나도 없이 대략 20-30% 정도의 수익이다. 즉, 엘스아파트가 8억에서 12억으로 상승했고, 양도세는 면제된 상태와 같은거다.  SKT 171,000원이다.  배당 포함 최소 20% 수익.)   KT는 올해에 2000원, 작년에 2410원을 했다. KT 사장이 앞으로 최소 2000원씩 3년간 배당한다고도 했다. SKT도 올해와 작년에 9400원씩 했다. 배당 수익률만 6-7% 된다. 그럼, 왜 사람들이 투자를 안하는가 ? 사실, 통신주가 성장성이 있다고 봐야 하는가 ? 에 대해서 의구심이 많다. 카톡의 메세지와 무료통화가 현실화 되면, 주가는 더 빠질 수 도 있을지 모른다.  주가는 성장성이 가장 큰 요소이다. 주식은 원금 손실 위험도 크다. 그래서 인프라주식들은 배당을 많이한다. 이글이 납득이 가면, 아랫글들을 먼저 읽고 이글을 다시 읽어보라. 물론, 이 모든 정보를 취하고 해석하는 것은 당신의 능력에 따라 다를 것이고,그에 따른 행동 역시 모두 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 할 것이다.적절한 반론은 항상 땡큐이나 단순 욕설이나 비 이성적인 답글은 사양하겠음. ** 사람들이 내가 잠실 아파트를 4.5억으로 제시하니 폭락론자로 착각하는데, 나는 폭락론자가 아니라주택을 매수하기 전에, 반드시 따져보고, 하나의 투자상품으로 접근하기를 바라는 맘에서 쓰는거다.인터넷쇼핑에서 50원 100원에 여기저기 로그인 하는 사람들이 수억원하는 상품은 별로 따져보지 않고대충 듣고 아무케나 판단해서 저지르는 것을 너무 많이 보았다. 따라서, 인터넷쇼핑은 대충 아무거나 사고집이나 주식, 자동차와 같이 큰 단위는 A4 용지에 세금과 비용 등 자세히 나열해서 따지고 따진 후에 매수하라~! 잠실 엘스 아파트 적정가 4억 5천만원 (3) 내가 잠실 아파트의 적정가를 전세가로 제시하였는데, 전세가격이 아파트의 실제 본질가치에 가장 가깝기 때문이다. 즉, 4.5억의 전세가격와 8.5억의 매매가격에서8.5을 투자한 입장에서 4.5억에게 2년간 왜 소유권을 인정해 주는가 ? 를 깊이 생각할 필요가 있다.만약 이것의 가치가 5.5억 또는 6.5억 이라도, 왜 1,2억을 손해보면서, 최대 4억원을 손해보면서 (년간 1600만원 이상의 금융소득을 포기하면서..) 전세를 줄까 ? 당신이 자동차를 8천만원에 구입해서 다른이에게 4천만원만 받고 빌려주는 일을 하는것과 같다.당신이 노트북 컴퓨터를 80만원에 구입해서 김철수에게 40만원에 2년동안 쓰도록 하는 것과 같다. 즉, 본질 가치는 4억, 4천만원, 40만원 밖에 안되는 것이다. 그 이상은 소유권인데.. 재건축으로 인한 재산상의 이득이 없다면. 즉, 잠실의 경우 30년-50년 후에 재건축을 해서 100층 정도로 올리는 값에 대해서 4억원을 지불하고 있다는 것이다.  마치 자동차를 30년 가지고 있으면, 30년 후에 새 자동차로 바꾸어주고, 노트북도 30년 후에 새로 바꾸어 줄 것이기에 절반에 빌려준다는 것인데..이것은 그때 가봐야 아는 것이다. 지금처럼 SNS의 발달과 이민자유화가 보편화 되면나는 이글을 미국서부 사막에서 작성하고 있는 것이고, 당신은 중국 베이징에서 읽고 있을지도 모른다.따라서, 내가 생각하면 아파트 적정가격은 다음과 같다. 잠실동 엘스 33평 4.5억, 분당 30평 1.8억, 용인 50평, 1.5억 용인은 논과 산에다가 아파트를 지었다. 따라서 땅값은 없다. 건축비 평당 300 X 50 = 1.5억이 본질가치이다.분당은 택지개발지구이니 땅값을 평당 300 쳐서, 600 X 30 평 = 1.8억. 이 가격을 보면, 현재 전세가격임을 알 수 있다. 따라서, 현재의 주택가격은 전세가격이 맞다. 물론, 이 모든 정보를 취하고 해석하는 것은 당신의 능력에 따라 다를 것이고,그에 따른 행동 역시 모두 본인의 판단과 책임하에 이루어져야 할 것이다. 적절한 반론은 항상 땡큐이나 단순 욕설이나 비 이성적인 답글은 사양하겠음.  ############################ 2월 4일 오후 12:52분 업뎃 내용 ***** 윗글에서 우리는 현 시점에서 매우 중요한 분기점에 있다는 것을 알아야 한다. 야간통행금지가 풀리면서 우리의 삶이 바뀌듯이, 이제 앞으로의 우리의 삶은 [복지]라는 단어로 압축된다. 80년대 신문에는 [민주] 90년대 신문에는 [경제] 2000년대 신문에는 [인터넷]이 가장 많이 등장하는 단어였다면, 앞으로 10년은 [복지]라는 단어를 가장 많이 보게될 것이다.  박근혜 정권의 모든 이슈는 복지다. 이게 퍼주기이던, 퍼가기이던.. 결론부터 이야기 하면, 일단, 복지는 눈 먼돈이고, 먼저 먹는 놈이 임자다.  우리나라는 관료나 제도가 불투명하고 불합리하다. 그래서, 어차피 고갈되고 파산하게 되어있기에 먼저먹는 넘이 임자인 것이다. 먼저 투기한 놈들은 관행으로 다 빠져나간다. 안철수도 다운계약서는 관행. 끝.따라서, 이 복지에 필요한 돈을 가져오는 곳은 어디일까 ? 부가세나 소득세를 손질하는 것은 사회적 저항이 크다. 이보다는 재산세와 연금 자체를 올리는 방법을 택할 것이다.  내가 집사면 준조세가 엄청 오른다고 했는데, 물론, 봉급생활자는 모를것이다. 집사도 국민연금, 의료보험이 그대로 이니깐.. 하지만, 일찍 퇴직한 사람에게 물어봐라. (주변에 자영업자에게 물어봐라. 국민연금과 의료보험으로 고통받는지 안 받는지를…) 수입 하나도 없어도 1,2억 짜리 집하고 소나타 있으면 의료보험 그냥 한달에 30만원씩 나온다.  이 말은 무엇인고 하니.. 몇년 이내로 근로소득과 재산소득을 합치게 될 것이다.연금과 의보는 소득과 재산을 합산하는 방식으로 전환하게 될 확률이 높다.  소득을 수입으로 계산하는 법을 도입하는 것이다.. 즉, 10억짜리 집이 있으면 년간 1%의 소득으로 간주해서년봉 1000만원으로 계산하는 식이다. 여기에 할증을 넣으면.. 년봉 4000만원 (15%납부) + 재산 1000만원 => 5천만원 (20% 납부) 이렇게 되는거다.. 즉, 한달에 60만원 준조세를 내던사람이 100만원으로 늘게되는거다. 왜 ? 10억짜리 집이 있으니깐..왜 이렇게 되는가 ? 몇가지 정의를 내려보자. * 공무원과 공단직원은 감축하지 않는다. 대신 의료보험 요율을 조정하면 된다. * 취등록세/양도세수는 줄었다. 대신 재산세 과표 요율을 올려서 세수 부족분을 메우면 된다.* 가진자에게 좀 더 내라고 하는게 쉽다. 따라서, 가진자, 즉, 뭘 가졌느냐 ? 만만하고 가장 큰게 부동산이다. 앞으로 집을 살려면, 복지에 들어가는 돈이 어디서 나올것인지 한번쯤 생각해 보아라.이건, 반발한다고, 저항한다고 되는게 아니다. 그냥 국민적 여론을 만들고 입법해서 통과시키면 끝이다. 안낸다고 ? 그럼. 재산에 압류걸어서 숨통을 조이면 그만이다. 결국 다 내게 되어 있다.