이땅사면 대박이라더니만….

안녕하세요? 저는 지방에 사는 30대 후반 남성입니다. 몇일전 기획부동산 사무실에 갔다 왔던 이야기를 써볼까합니다.지금으로부터 약 20일전 군대 동기한데서 전화가 왔습니다. 같은지역에 사는터라 한달에 한두번은 만나서 소주마시며 이런저런 이야기 나누는 제법 친한 친구입니다.그날도 그냥 소주나 한잔 하자는 전화인줄 알고 받았는데 통화 내용은 그게 아니었습니다. 자기가 땅을 살려고 하는데 그 땅이 좋은지 나쁜지 잘 모르겠으니 부동산회사에 같이 가서 들어보고 조언을 해달랍니다.그날 별다른 일정이 없던터라 저녁에 만나기로 하고 약속 장소로 갔습니다. 시내 모처에 위치한 오피스텔이었는데 앞에서 미리 만나 담배한대 태우고 들어가기로 했습니다.약속시간이 되고 동기가 보입니다. 인사 나누고 담배 피우는데 동기가 이야기 합니다.2년전쯤에 전북 **시에 땅을 조금 산적이 있었는데 그게 2년만에 두배가 올랐더라.. 얼마전에 어떤 부동산에서 전화가 와서 자기가 샀는 가격의 2배를 줄테니 팔아라는 제의가 들어왔다. 오늘 설명들으려는 땅도 2년전에 땅살때 소개해준사람한데 살려고 한다. 등등등… 열심히 이야기하는데 별 감흥은 없습니다..담배를 다 피고 오피스텔 안으로 들어가 부동산 회사를 찾아갑니다. 입구부터 상당히 화려하게 잘 꾸며 놨습니다. 문을 열고 들어가니 안내 데스크에 천사가 두명 서있습니다.연예인까지는 아니더라도 보통 직장인 치고는 상당한 미인이네요..친구가 안내 직원에게 “**실장님 만나러 왔습니다” 라고 하니 아주 친절한 미소를 띄며 작은 사무실로 안내합니다.사무실에 들어가니 온갖 개발 계획도, 지도, 보도자료 등등이 벽에 걸려있습니다. 아까 우리를 안내해준 예쁜아가씨가 가져다준 커피를 마시면 잠시 기다리리까 실장님이 들어옵니다.아주 젠틀하고 세련되 보입니다. 잠시 인사나누고, 잡다한 이야기를 잠시 나눕니다.그렇게 5분정도 지나고 실장님이 본격적인 이야기를 꺼냅니다.”새만금간척지 개발을 아십니까?? 제2의 두바이가 될것이다.. 어쩌구 저쩌구…300만평 규모로 개발되는 국가 식품클러스터를 들어보셨습니까?? 쏼라쏼라..300만평만 개발 되느냐?? 그 몇배 이상으로 개발된다!!! 짹짹짹짹…우리가 판매할 땅은 그 개발의 최대 수혜지인 전북 익산에 위치합니다!!” (인터넷에서 출력한듯한 수많은 자료를 보여 줍니다. 또 국가 기밀이라도되는양 익산의회 회의록을 아주 자랑스럽게 꺼내 보여 줍니다. 이걸 구하기 위해서 엄청난 로비와 돈을 썼다라는 설명도 덧붙여 주내요. 그렇게 한 10분 이상 열번을 토하십니다.)잠시 숨을 돌리고는 지적도를 하나 꺼냅니다. 판매할 땅과 주변 지형 건물 등등이 나와있네요..익산 I.C에서 큰 도로를 따라 몇킬로미터 쯤 익산 방향으로 오다가 아주 작은 도로로 빠져 200~300미터 쯤 들어와야 되는 땅입니다.바로 옆에는 좌측에는 골프장이 있고, 우측에는 전북**학교가 있습니다.실장은 익산의 미래 발전에 대해 계속 열변 중이시고 동기는 열심히 듣고 있습니다. 나는 땅을 살려는 생각도 없고돈도 없으니깐 그냥 무심히 아까 실장이 꺼내놓은 지도를 쳐다 보고있습니다.그러다가 제가 실장님에게 질문을 하나 던졌습니다. “실장님 땅 옆에 있는전북**학교는 무슨학교죠? 일반 초, 중, 고등학교는아닌것 같고 특수학교 같은데요??” 라고..실장님 잠시 당황하십니다. 그런거 아닐꺼라고 말하시고 화제를 급히 다른데로 돌립니다. 골프장 얘기를 꺼냅니다.”골프장이 바로 옆에 있기 떄문에 나중에 그땅에 아파트 지으면 조망권이 엄청날 것이다!! 주변에 이렇게 개발하기 좋은 땅은 더이상 엄따!!””일반 토지중에서 가장 건축하기 좋은 땅이 뭔지 아느냐? 전, 답이 아니라 임야다. 임야는 지반이 탄탄해서 건축할때 비용이 적게 든다””이 땅은 임야다. 임야지만 우리가 토목공사를 해서 평평하게 밀어놨다. 전체 크기는 12000평 정도되는데 나누어서 개인에게 파는거다””자금없는 개인은 땅을 사고 싶어도 매물이 크게 나오기 때문에 살수가 없다. 우리는 자금이 엄청나게 많은 법인이라 큰걸사서개인에게 나누어 팔고있다. 지금 땅은 우리 법인 명의로 되어있다.””원래 이런 브리핑은 가계약금 100만원을 걸어야 해주는 건데 니들만 특별히 그냥 해주는거다.””80평 이상이면 개인등기 가능하다. 하지만 가능하면 200평 정도 사라. 땅이 얼마 남지 않았다. 오늘도 많이 계약했다.””이렇게 사무실에서 설명만 들어서는 감이 않올꺼니까 내일당장 현장 답사를 가자. 단 현장답사는 가계약금 100만원을 걸어야 한다.답사 가보고 맘에 않들어서 본계약 않하면 100만원은 무조건 돌려 준다.””지금 이땅 주변에 시세가 얼마 하는지 아느냐? 평당 최하 100만원에서 좀 좋은 위치는 200만원 이상이다. 그것도 매물이 없어서 못산다””그렇다면 이렇게 좋은 이땅을  얼마에 파느냐?? 평당 단돈 52만원에 판다. 엄청난 기회다. 지금 사놓으면 일단 50만원 먹고 들어간다””2년 후면 최하 2~3배, 운좋으면 5배도 된다. 내가 무조건 보증한다. 그 이후로는 상상도 않된다.”실장님 열변을 듣다가 옆에 동기를 보니 싱글벙글입니다. 물어보니 생각했던것 보다 52만원이 싸답니다. 100평정도 사야겠답니다.동기가 내일 답사를 가기로 하고 100만원은 실장님에게 건냅니다. 실장님은 쿨~하게 돈을 세어 보지도 않고 100만원에 대한영수증을 써줍니다.영수증을 써준 실장님이 나에게 눈빛을 돌립니다. “**씨도 이기회에 땅 사시죠?? 이런기회 다시는 않옵니다.””저는 아직 부동산도 잘 모르고 자금도 없어서 다음에 기회를 볼께요.” 라고 대답합니다.대답을 들은 실장님은 몇번이나 더 나에게 땅을 사라, 답사를 같이 가자고 종용합니다.계속 살생각 없다니까 실장님도 지쳤는지 일단 알았답니다.자기는 이제 다른 고객 만나야 된다면서 오늘은 이만 하잡니다. 엄청 지겨웠는데 다행이란 생각이 듭니다.실장과 인사를 나누고 동기와 부동산 사무실을 나옵니다. 밖에서 담배를 한대 피며 이야기를 나눕니다.”난 100평쯤 사기로 결심했다. 엄청난 기회인거 같다. 너도 같이 사자. 아니면 내일 답사갈떄 너도 같이가보자. 자금이 문제라면어머니나, 형제 한데 도움 받아도 되고 아니면 대출 받아서 사면 되지 않냐, 대출 받아서 사더라도 충분히 남는 장사다. “순각 이상한 생각이 듭니다. 이놈이 왜이렇게 부동산회사 직원같이 보이지???담배를 다 피고 각자 차를 타고 각자 집으로 갔습니다.집에 와서 생가해보니 뭔가 찝찝해서 컴퓨터를 켜고 오늘 본 내용을 검색해봅니다.전북**학교.. 역시 특수학교 맞습니다. 장애우를 비하하거나 선입관을 가진게 아니라 특수학교 주변 토지는 아무래도 개발이 힘들다고 알고 있었고, 여러가지로 검색해보니 그게 맞더군요.전북**학교 홈페이지에 나온 주소를 근거로 오늘 설명 들은 땅 주변의 공시지가를 알아봅니다.평당 2만원~10몇만원 까지 나옵니다. 동기놈이 시세보다 비싸게 땅을 사는거 같아 당장 전화합니다.그러나 내용을 설명해줘도 동기는 시큰둥합니다. 특수학교 있으면 뭐 어떠냐, 곧 다른데로 옮기겠지 뭐.. 공시지가 낮은거는 의미없다..허.. 당황스럽습니다.. 지 운이 좋으면 거기에서도 돈 벌수 있겠지 생각하고 전화를 끊습니다.다음날.. 오후쯤 동기에게서 전화가 옵니다. “지금 익산에 와서 땅 보고 있는데 심장이 두근두근 거린다.””진짜 엄청나다. 무조건 투자하면 되는 자리다. 어머니랑 반반씩 돈내서 100평 계약할거다. 너도 하자”물론 생각 없다고 대답했습니다. 동기는 알았다고 하고 끊더군요.몇일뒤.. 동기에게 또 전화가 옵니다. “100평 계약해서 잔금까지 다 치뤘고 돈만 더있으면 좀더 사고 싶다.””그리고 이번을 계기로 부동산에 관심이 생겨서 땅샀는 부동산회사에 취직했다. 너는 진짜 땅 살생각 없나?””니가 생각 없으면 어머니나 형은 돈이 좀 있을테니까 권유해봐라.”대충 알겠다고 얼버무리고 전화를 끊습니다.그뒤 동기는 나에게 전화를 계속합니다. 어머니, 형한데 이야기 했느냐, 우리사무실로 데려와라, 이번에 이땅사게되면어머니나 형한데 2년뒤에 절받을일 생길꺼다, 빨리 같이 사무실로 나와라…상당히 끈질기게 붙더군요… 한 일주일 가량 전화를 받았습니다. 많이 불편하더군요.동기에게서 다시 전화가 오길래 “주위 사람들은 살 사람이 없으니 그냥 내가 한번더 너희 회사에가서 설명을 들으께.”동기가 “고맙다. 잘생각했다, 이번에 와서 설명 듣고도 살 생각이 없으면 다시 이야기 않할께.” 라고 합니다.다음날 전에 갔던 그 사무실에 다시 갔습니다. 그떄 그 실장님이 들어오고 또 설명을 해주십니다.”저번에 들은 내용이랑 똑 같네요..” 하니 실장님이 “최근에 또 많은 자료가 추가되었다. 그 설명을 들어봐라.””우리땅이 골프장 옆에 있는건 저번에 봐서 알고 있을거고, 수도권에 가면 골프장 주변에 아파트값이 어떻게 되는지 아느냐?””같은 아파트라도 골프장 조망권이 좋은 집은 프리미엄만 최소 3천에서 1억이상이다.”그러면서 신문에 실린 내용을 스크랩한걸 자랑스럽게 보여주십니다.”익산시 의회 회의록이 또 나왔다.이걸 빼내느라 우리회사에서 돈좀 썼다. 이런건 진짜 고급 정보다. 아무나 볼수 없는거다.”실장님이 보여 주신 회의록.. 전날 익산시의회 홈페이지에서 봤는 것들이었습니다. 회의록 홈페이지에 다 공개 하는데 그걸왜 엄청나게 큰돈쓰면서 빼내오신건지 이해가 잘 되지 않습니다. 회사에 돈이 많긴 많은가 봅니다.한참을 저번에 들은 내용을 한번더 설명한뒤 토지대장(?)을 꺼내 보여 대충 보여줍니다. 아마 신뢰감을 줄려고 그러나 봅니다.지목이 임야고, 준보전산지, 자연녹지.. 정확히 잘 모르는 것들이라 그냥 그런가보다 합니다.실장님이 잠시 전화받는 사이 슬쩍 토지대장을 가져와 꼼꼼히 읽어봣습니다. 주소도 나오네요.. 하지만 슬쩍 본거라 정확한 주소는 기억하지 못했습니다. 전북 익산시 **동 까지는 저번에 들은 설명을 토대로 검색해서 알고있는거고, 번지수를 알아야 좀더 확실히 알수 있는데..실장님이 전화를 끊자 제가 실장님에게 질문 했습니다. “그땅 번지가 어떻게 되요?””번지수는 뭐하러 알려고 그래요??” 라고 버럭 소리지르고 아까 꺼내 놓은 토지대장을 후다닥 챙겨 넣습니다.”이번에 설명 듣고 땅을 살 생각이 생기면 집에가서 토지 등기부등본이라도 떼 볼려고 그럽니다””등기부등본은 봐서 뭐하냐, 나를 믿고 옆에 있는 친구를 믿어라. 2년뒤에 2배로 안오르면 내가 다 물어준다. 공증 할수도 있다””자금이 없어서 그런다면 일단 100평 말고 알박기 식으로 20평만 사봐라. 알박기해서 엄청난 시세차익 얻은 사람도 수두룩하다.”그때부터 간략하게 알박기에 대한 브리핑이 이어집니다. 어디에 사는 누구누구는 알박기해서 주변보다 40배 더 받았더라..등등등”이렇게 좋은 땅을 왜 안사느냐? 도대체 뭐가 문제냐? 이번에 이땅 못사면 영원히 부동산 투자는 못한다고 생각해라””탁!!” (탁자를 손바닥으로 내려치는 소리입니다.)”이제 진짜 팔땅도 얼마 않남았다. 빨리 결정해라. 오늘 내일 중으로 다 나가고 끝날거 같다.” “니가 산다면 다른 부서 땅 뺏어와서 팔아야 된다.”실장님 말이 끝나고 이야기했습니다.”동기가 한번만 더 와달라고 해서 왔고, 한번 더 들어봐도 아직 좋은지 모르겠다. 그리고 자금도 없다.”내말을 들은 실장님은 상당히 흥분한 상태로 “내일 오전 10시까지 한번더 생각해보고 결정하세요!!!!” 라고 합니다.그렇게 두번째 방문이 끝났습니다. 집에 오는 길에 아까 토지대장에서 슬쩍 봤던 번지수가 번쩍 떠오르더군요.전북 익산시 **동 산***-*번지. 집에가서 쭉 검색해보기로 합니다.집에와서 주소를 치고 이것 저것 알아보니 대단하더군요.WWW.ONNARA.GO.KR 국토해양부 부동산 정보 홈페이지입니다. 여기 들어가서 주소를 치고 알아봤습니다.임야, 자연녹지지역, 준보전산지 (개발이나 건물등을 신축할려면 허가를 받아야 하고 허가 받기가 상당히 까다로움), 상대정화구역 (학교반경 200미터 이내로 건물을 4층이상 지을수 없고, 당구장, 피시방, 술집, 등등 가게를 내려해도 허가받기어려움.)에 해당 되더군요..주위에 묘가 수십기 이상있고 (후에 그 동네가 개발이 되고 인구가 많이 유입이 되어 아파트, 상업지구등으로 개발 할려면묘 주인 모두와 이장 합의를 해야함.) 공시지가 평당 약 7만원 정도.다음으로 대법원 홈페이지에서 등기부등본을 열람해 봅니다.주소를 치고 열람하니… 땅 소유자가 그 부동산회사 법인이 아니더군요. 개인 두명이 공동소유.(어쩌면 땅 주인도 아니면서 주인행세 하며 땅을 팔아먹는 것일 수도 있겠구나…)1금융권에 7~8억가량 근저당 설정.. 아무리 좋게 볼려해도 이땅은 아닌것 같습니다..다음날 익산지역 부동산에 전화를 걸어 번지수 말해주고 시세를 물어봅니다. 7~8만원이랍니다.이런걸 아주 인심쓰듯이 52만원에 사라고 하다니..내가 알아본 정보가 잘 못 된것일 수도 있고, 훗날 익산이 개발되서 땅값이 올라 52만원에 사더라도 이익을 볼수도 있겠지만성공보다는 실패할 확률이 훨씬 높은 땅이라는 판단이 서더군요.동기에게 전화 걸어 알아본 것들을 이야기 해줬습니다. 하지만 그게 아니랍니다. 다른 뭔가가 있다고..부동산다단계에 단단히 빠진거 같습니다.이글을 읽으시는 다른 분들도 혹시 지인이나 전화로 부동산 투자를 권유 받게 되고 부동산 회사롤 찾아가게 된다면정말 제대로 꼼꼼히 따져보고 투자를 결정하시기 바랍니다.글을 쓰면서 계속 드는 생각인데 동기가 처음에 나에게 부동산 사무실에 같이 가자고 했을때 그떄 이미 그 동기는 부동산회사 직원이었을것 같다는 생각이 듭니다.어머니와 함께 100을 샀다는 것도.. 믿음이 가지를 않고… 오래된 친구인데.. 씁쓸합니다.. 마지막으로 기획 부동산에서 주로 쓰는 방법을 제 경험을 토대로 정리 하고 마치겠습니다.1. 지인이 전화가 온다. 정말 투자가치 높은 땅이있다고 일단 회사로 가자고 한다.2. 시내 중심지에 임대료비싼 건물에 고급스러운 인테리어로 처음 찾아오는 사람에게 신뢰감, 위압감을 준다.3. 회사의 자금력, 정,관계와의 친밀한 관계등을 자랑한다.4. 개발 호재, 이슈 등을 장황하게 그리고 부풀려서 설명한다.5. 일단 내사하고 나면 무조건 현장 답사를 가자고 한다.6. 답사를 갈려면 가계약금을 걸어라고 하고 본계약하지 않으면 돌려준다라고 이야기한다. (하지만 알아보니 악덕 업체들은 절대 돌려 주지 않는다더군요. 가계약금이 날라갈께 아까워서 본계약까지 하게됨.)  7. 해당 번지를 가르쳐 주지 않는다. 이유는 정보가 새나가서라고 하지만 사실은 번지수를 알면 그 땅에 대해서 너무 많은것을 알게되므로   계약을 성사 시킬수가 없다.