부동산 문제에 관한 간단한 단상.

필자의 부동산 가격에 관한 일관된 입장은 그 것은 과열이 아니라 독과점에 의한 바가지성공급이라는 것이다.

어딘가의 덧글에서 쓰긴 썼지만, 알기 쉽게 주식에 비유해보자.

내가 어떤 주식을 5천원에 샀는데, 이것이 만원, 2만원이 되면 이 것을 시세가 올랐다고 하는 것이고, 이러한 현상을 과열이라고 하는 것이다.
반면에 어떤 시장에 어떤 물건이 그 것의 본가치와 상관없이 대체적으로 웃돈에 공급되고 있다면 이 것은 담함에 의한 공급같은 것을 말할 수 밖에 없는 것이겠지.

한국의 아파트가격은 결코 주식시장의 과열과 같은 시장의 과열에 의해서 형성된 것이 아니라고. 
이 것은 건설사의 담합으로 분양단계에서 처음부터 웃돈에 넘겨진 것이 처음의 가격을 기준으로 그리고 지역의 새로운 분양가격을 기준으로 중고품의 시세가 결정되는 것이라는 것이다.

이 때 주식에 있어서도 액면이라는 것을 잘 이해해야되지. 사실 주식에 있어서는 실적이 배당되는 메카니즘이 있어서 이와 같지는 않은데, 단지 이 것은 비유니까 예를 들어서 출자가가 5천원인 액면이 5천원인 주식이 만원, 2만원에 거래되면 이 것은 거품이죠.
반면에 출자가 2만원인 놈이 물론 한국주식시장에 그런 주는 없지만 가정하건데 그런 것이 2만원에 거래된다면, 그 것은 당연한 것이겠죠. 거품이 아니란 것입니다. 그런데 사실은 알고보면 액면가 5천원이 정액인데 그게 2만원에 출자되었다. 이 것은 사기겠죠.

무슨 얘기냐면 한국의 아파트 시세라는 것은 100명의 사람이 있고 100채의 아파트가 있는데, 모두들 그 것을 5억에 주고 샀다. 그래서 5억 언저리에서 사람들끼리 사고 파는 것이다라고 보는 것이 타당하다는 것입니다. 
그 것의 본질적 가격이 1억이냐 2억이냐는 시세와는 상관이 없는 것이죠. 그 차액은 건설사의 이익과는 연관이 있어두요. 

그래서 분양가는 출자가격과 같은 효과를 지닌다는 것입니다. 
다시 말하면 액면 5천원인 놈이 거품효과를 지닐 때에는 매수세가 강해질때에는 가격이 오르고 약해질때에는 가격이 떨어지겠죠. 그러나 기업회계가 갑자기 나빠지지 않는 이상 본디 액면가인 5천원이 붕괴되지는 않을 겁니다. 어찌되었건 그건 처음부터 5천으로 출자되었으니까요.
부동산도 마찬가지라는 것입니다. 이 것은 웃돈이었던 아니었던 간에 분양될때에 가격이라는 것은 위의 주식가에 비유하면, 5천원이면 2만원인 액면가와 비슷하다는 것입니다. 그러니까 아무리 거래가 희소해져도 매물가가 급락하질 않는 것이죠.

그러므로 현재 한국의 아파트 시세가 급락하려면 한가지 전제가 뒤따릅니다. 그건 같은 품질을 가진 상품이 저가에 공급되기 시작해야만 기존상품들의 가치에도 영향을 끼칠 것이란 것입니다.
다시말해서 건설사들이 공급가담합을 풀지 않는다면? 가격이 떨어지지는 않겠죠.

그러하니까 한국의 아파트시세가 정상이 되려면 별도의 조치가 필요하다고 밖에 볼 수 없습니다.
왜냐면 어떤 건설사가 아파트를 2~3억에 신형을 마구공급하지 않는한 기존 물건들 시세가 떨어지질 않잖아요.
오히려 수요가 마르니까 공급도 줄이려고 그래서 건설사들은 지금 구조조정을 하는 것입니다. 한 편으로는 공급을 할려해도 한국여건상 토지가 희소해서 대기업들이 개발가능 토지를 모두 과점하고 있는 한은 치고들어가서 지을 때가 없습니다. 
바로 이 토지의 희소성 문제로부터해서 한국의 주택에는 담합을 위한 환경이 조성된다는 것이죠.

그렇게 생각하면 이명박보다 박근혜가 부동산정책에 있어서는 더 나쁜 놈이죠. 왜냐면 이명박 마인드는 닥치고 지으면 된다잖아요. 이 것은 실제 담합을 일부분 무너뜨리는 것이 되죠. 왜냐면 닥치고 지으면, 어쩔 수 없이 헐값에 팔게 되는 수가 생깁니다. 
그러나 공급가담합이 문제가 아니라 과열로부터 부동산에 투사되는 자원배분이 문제라고 진단을 내리게되면 PF대출등을 줄여서 신규분양프로젝트를 줄이자는 쪽으로 결론이 나는 것입니다.

그리고 이명박 정권의 공급정책의 문제라면 그 것은 입지적으로 기존 매물의 가격에 영향을 줄 수 없는 입지를 지닌 물건들만 공급된 것이죠. 결국 이명박도 90프로의 진실에 10프로의 거짓을 섞은 것입니다.
그리고 만약 이러한 패러다임을 깨달으면 사실 이명박이 공약당시에 걸었던 뉴타운 개발은 신규물량은 적시에 입지적 경쟁력을 지닌 곳에 투하, 서울의 아파트 가격을 잡는 특효약이었음을 알아야 합니다.
그러나 건설사들은 보나마나 마지막 투전판으로 이후에는 그들의 카르텔이 영원히 붕괴될지도 모르는 이 것을 하기 싫고, 기성입주민들은 터무늬없는 보상을 요구하는 상황을 이용 뉴타운건립계획의 태반을 묻어버린 것이 사건의 진실이란 것이죠.

그리고 사실 이 것에는 기성 입주민들의 보상과 관련한 별도의 법적 장치가 필요했는데, 사실 고물의 가격은 0원에 수렴하는 법칙은 뉴타운기성입주자에게 엄격하게 적용하면 진짜 빵원받을 사람은 기존입주자가 됩니다.
그리고 실제 개발계획이 있기전에는 꽤나 싼맛에 사시던 분들이 있던 곳이죠. 그런 곳은 세종시개발한다니까 땅에다가 키우지도 않는 과수갖다 심는 놈들 심보로 들어앉은 인간들에게 보상을 해주니마니 그러다가 프로젝트가 죄다 무산된 것인데, 이 부분에 대해서는  법적 장치를 마련해서 냉정하게 말하면 대지지분곱하기 땅값이나 주고 쫓아내는거 맞았던 것입니다. 
예를 들어 40평짜리 대지지분 18평이라면 공시지가에 따라서 평당 500이나 줘서 9000만원 주고 쫓아내야했었다는 것이죠.
이 때 용산에서는 보상을 잘 해주지 않았냐고 할테지만, 거기는 원래 공시지가 평당 4천쯤 됩니다. 그러니까 기업은 손해보는 장사를 하지 않았다는 것이죠.
오히려 용산에서는 그 곳 입주민이 주장하듯이 대지지분에 공시지가만 곱해도 일정부분이 되는 가격을 아파트철거보상인양 속여서 헐값에 땅을 인수한 것입니다. 용산의 40평아파트가 나갈때 대지지분곱하기 공시지가, 즉 땅값만 보상해줘도 거기는 평당 3천이 나오는 상업중심지라서 대지지분 19평에 3천하면 벌써 현금 5억7천, 4천이면 8억정도가 형성된다는 거에요.
곧, 이래저래 사기꾼인 놈들이 건설사인것이죠.

어쨌든 기회주의자를 배격하고 뉴타운을 개발하면 서울의 땅값은 떨어지게 되어있었다고 봐야합니다. 그런데 이명박은 물론 이 것을 할 의지가 없죠. 어디까지나 공약용이고, 실지로는 어디를 개발했냐고하면 공유면적이 낮은 주택지대인 흑석동이나 이런 곳을 개발해서 좁은 곳에 효율적으로 살고 있는 주거지를 개발해서 아파트로 갈 수 밖에 없게끔 한 더러운 사기꾼인 놈이죠.

지금에 와서도 사실 뉴타운 FM대로 1억주고 기성세입자 내쫓아버리고 저평수위주로 공급하면, 서울 아파트가격은 그 때는 폭락합니다. 이 것도 물량쇼크가 중요한데, 지정된 곳 죄다 한꺼번에 공급한다면 말이죠. 그래서 대규모 미분양을 떠안던가 아니면 저가에 공급하던가 양자택일을 강요하면 되죠.
더욱이 만약 주거법을 개정해서 기성세입자에 특권을 부여치 않고 FM대로 쫓아내면 그 때에는 주택공사가 들어가도 되죠. 당연히 그러면 갸들은 망하니까 안하는 것입니다. 어찌되었건 이명박은 깐에 업계출신이라고 나름 해법은 내놨네요. 유감인 것은 선거전까지는 그렇게 잘 돌아가시던 머리가 선거끝나니까 돌빡으로 변했다는 그런 것이죠.

뭐 하여간 그렇게 보시면 되시고, 결국 문제는 독과점에 의한 공급담함이니만큼 뉴타운은 둘째치고, 전 이게 민주주의하에서 어떻게 결론날지 지켜보는 것도 하나의 관전포인트라 생각하니까 이건 전대갈같은 인간이 나오지 않는한 그냥 가쉽정도로 넘길 일이고, 입주민에게는 미안하지만, 아니다 자본주의사회에 그렇게 생각하면 안되지, 내사유재산이 아니라서 하나도 안 미안하구요, 뉴타운 이외의 신규분야물의 공급가담함에 대해서는 이미 경실련이 주장하였듯이 분양원가공개부터해야하고 그 것으로 공급가부터 바로잡아야하지만 일부러 정권은 이 문제의 본질을 회피하고, 언론들도 반고의로 진실한 고찰을 하지 않는 것입니다.
요 것이 한국의 부동산 문제의 본질이죠.

마지막으로 다시 말해서 요점 정리를 하면,
한국의 아파트 문제는 시장과열이다(X).
한국의 아파트 문제는 공급사간 담합에 의한 바가지공급이다.(ㅇ)
그러므로 경기불황이 아파트시세에 직접적 영향을 미친다.(X)
분양가에 영향을 줄, 그 때는 젊은 세대 가난해져서 진짜 싸게 공급할 수 밖에 없게되는 거시적 수준에서만 느린 속도로 경기불황은 시세에 천천히 영향을 줄 것이다. 당분간은 분양받을때 지불했던 시세대로 거래된다.(ㅇ)
건설사는 망하고 있다.(x)
담함을 위해서 고의적으로 물량을 줄이려고 하는 중이다. 이를테면 산유국의 감산같은 것이다.(o)
=>> 하나팔아도 원가 20프로가 될락말락한 피바가지 가격으로 공급하는데 어찌 망하냐? 빈집4채생겨도 하나팔면 본전되. 망한다는 것은 엄살인거지. 엄살.

그럼 건설사부도는 뭐죠?
분양마진의 공개는 건설사이익파악과 직결된 것입니다. 다시말해서 내가 한채에 마진을 천만원씩 남겨서 열채를 팔았으면 우리회사는 1억을 번걸로 파악이 되죠.
그런데 분양원가가 파악이 안된다는 것은 이 새.끼들이 얼마를 버는지도 믿을 수가 없다는 것입니다. 한마디로 탈세를 일삼고 있다는 것이고, 회사는 껍데기일 것이란거죠..
예를 들면 내가 십장이나 목수이고 공사를 했는데, 돈이 오가질 않고, 함께 공사한 다른 놈들하고 짜고 회사의 자금사정악화를 빌미로 아파트를 하나 받게끔 해놓습니다. 그러고는 그거 내 명의로 해놓고 분양시즌에 부동산에다 내다 팔면, 회사이익을 회사내부자랑 짜고 갈취한 것이 되죠. 이 경우 내돈이니까요.
그런 식으로 회사 이권자들이 이익을 죄다 어떤 식으로든 이익을 나눠가지면, 껍데기인 회사에는 아무것도 안 남겠죠?

오너형 횡령비리랑 틀리게 이거는 건설에 관여한 사람들끼리 남겨서 물론 오너도 관여해서 아파트 상품을 내 명의로 돌려서 팔아서 남겨먹던 것입니다. 사실 이게 소싯적에 건설업이 회장님들 비자금 축재수단이 되던 것이죠. 
차명으로 몇 채 뚝 떼어서 가져가서 팔아서 돈벌기.

그러한 투명한 사회가 한국이고, 벽산이 망했다구요? 벽산회장은 여태까지 단지하나당 10채만 빼돌렸어도, 죽을 때까지 먹고삽니다. 뭐 이제 공급이 잘 안되니까 그리고 질려서 그리고 회사에는 당연히 돈이 안 남아있으니가 별루 회사에 미련도 없고 껍데기인 회사정리한다는데, 건설업계에 위기는 뭔 노무 위기냐는 것이죠. 
불쌍한 것은 암 것도 모르고 진짜 우리회사 힘들어서 망하는 줄 아는 거기 경리나 밑바닥애들만 불쌍한거죠. 

그런식으로 오너, 현장소장급, 시공, 감리 야들은 물량이나 회사이익을 빼돌렸으므로, 회사의 마이너스는 나의 플러스지 크하하하. 
벽산이 엄청난 마이너스를 기록하고 망했다니 누군 돈 엄청 벌었겠구나 이렇게 생각해라고. 그만큼 많이 지었다는 것이기도 하고. 진짜 이건 비리공화국에서나 가능한 일이다.
그럼 한 때 나돌던 PF부실사건은요? 과열이 내려앉을 때 생긴 부실도 있고, 원래 떼먹어서 생긴 것도 있고, 양념반 후라이드반이죠.