드뎌 중대형이 빛을 발하다

중소형 평형이 앞으로도 대세다?많은 분들이 이제는 중대형이 아니라 중소형 평형 시대라고 말들 많이 하십니다.과연 그럴까요?왜 중소형 평형 특히 외곽이나 비선호 지역이 최근들어 각광을 받는지 한번쯤 생각해보셔야합니다.개발호재가 있는곳은 중소형이던 중대형이던 가치가 높아질 수밖에 없습니다.하지만 최근의 중소형 선호 현상은 결국 풍선효과라 볼수있습니다.대출규제, 종부세/양도세 강화등 6 억이상 고가주택에 집중된 규제정책은 결국 강남을 중심으로한 기존 고가주택시장은 잠시 누르는데 성공했지만 그반대로 외곽지역인 강북,남양주,의정부,시흥등 지역에 반대영향을 주고있으며특히 중소형평형의 약진이 두드러집니다.자기돈 다주고 사는사람이 많지않는 상황에서 결국 대출규제가 약하고 다른규제정책도 약한 상대적으로 쉽게 매수할수있는 중소형평형의 선호도가 높아진것입니다.하지만 생활수준향상, 갈아타기 수요, 중대형평형 분양물량 급감등을 보면 당분간은 중소형의 약진이 더 지속될수있으나 영원할수는 없으며 중대형과 갭이 줄어들고 풍선이 꺼지면 다시 중대형 선호도로 돌아설 가능성이 있습니다.집값 구성의 가장중요한 요소가 희소가치입니다.지나치게 큰 대형평형은 항상 고정된 소수의 수요,공급이 균형을 이루지만 30~40평형 특히 전용면적 85평방미터(25.7평)~135평방미터(40.8평)에 해당되는 37,39,40,44,48,58 평등의 선호도는 향후 더욱더 높아지리라 생각합니다.새정부 규제완화 기대로 벌써 중대형 고가아파트가 상승세로 전환되었다는 뉴스가 계속 되고 있네요.용산,마포,영등포,송파,판교,광교,동탄,오창, 성북역,당진,서산 등유망지역 중대형 평형 희소가치로 급상승이 예상 됩니다 ——————————————————————————————– 통상적으로 경제가 초기 회복 단계일때엔 소형아파트가, 경제가 본격적으로 살아나면 중대형아파트가 빛을 발휘한다. 이러한 예는 과거 부동산시장에서 나타났는데 1987년 하반기~1989년 상반기 소형 시대, 1989년 하반기~1991년 상반기 중대형 시대가 그렇고 2001~2002년 강남권재건축(소형) 시대, 2003~2007년 강남권중대형 시대가 그러하다. 부동산시장은 불규칙하게 움직이는듯 하나 부동산시장은 사실 아주 조직적으로 질서있게 정말 기가막히게 돌아가고 있다. 부동산시장은 경제, 정치, 정책, 국토도시개발 등으로 복합적으로 돌아가나 부동산시장내 순환현상도 결코 무시할 수 없는 부동산 투자 잣대이다. 사실 2010년대 부동산시장은 도시는 외곽지에서 도심으로 라는 도시개발 원리로 판교.광교.동탄.위례신도시 등 수도권2기신도시 세상이 되었고 또 국토균형발전을 위한 세종시.혁신도시 건설로 지방신도시 세상 그리고 2005~2007년 중국 특수로 인한 조선.철강 등 재래산업 수출호경기로 지방산업단지 세상이 되었다. 작금의 부동산시장은 지역별, 평형별, 상품별로 복잡다단하게 움직이는데 먼저 지역별을 보면 2001~2007년은 강남권, 2006~2008년은 강북 노원구.도봉구.강북구와 의정부.동두천 등 수도권이북, 2008년 하반기에서 2010년 경춘선 전철 개통때까지는 춘천, 2007년 하반기~2011년 상반기까지는 지방선두주자 부산.경남 등 2011년에서 현재까지 지방후발주자 대구.경북 등 지역으로 끊임없이 순환하며 지역별 부동산시장이 돌아가고 있다. 평형별로는 2001~2002년은 강남권재건축(소형) 시대, 2003~2007년은 강남권중대형아파트 전성시대였는데 2002년 강남권 소형이 정점을 친 이후 7년만인 2009년부터는 부산.경남을 비롯한 서울.경기 등 전국적으로 소형아파트 시대가 도래하여 2012년까지는 소형아파트 전성시대였으며 2007년 강남권 중대형이 정점을 친 이후 7년만인 2014년부터 2017년까지는 대구.경북을 비롯 서울.경기 등 전국적으로 중대형아파트 전성시대가 될 것으로 예상된다. 사실 중대형아파트 시대는 이미 2013년부터 요즈음 전국 부동산시장을 주도하고 있는 대구.경북 중대형아파트시장에서 나타나고 있는데 50평에 근접한 대형아파트는 2012년 시세 2억원 전후에서 현재 시세 2억5천만~2억7천만원 정도 시세를 형성하고 있는 것이 그러한 것을 잘 말해주고 있다. 그러나 이는 어디까지나 지역별 부동산시장 자체 순환현상이며 중대형아파트가 대세 상승할려면 무엇보다도 실물 경제가 좋아져야 한다. 2008년 미국발 금융쇼크 이후 2009~2011년 실물경제의 바로미터 코스피지수가 초기 회복단계일때엔 전국 소형아파트 상승이 두드러졌다. 2012년부터 현재까지 코스피지수가 2000 전후에서 등락을 거듭하고 있는데 이제 실물경제가 본격적으로 살아나면 즉 코스피가 2000에서 상승 코스를 그리면 중대형아파트가 대세 상승할 것으로 전망된다. 그러나 실물경제의 바로미터 코스피지수의 우상향 전망은 어디까지나 전망일뿐 실질적으로 시장에서 나타나야만 확신할 수 있다. 경험상으로 4년 정도 조정을 거치면 부동산경기 소사이클 시기가 도래할 것으로 예상되어 이변이 없는 이상은 2016~2017년까지 부동산경기가 돌아갈 것으로 전망된다. 2008년 미국발 금융쇼크 이후 2011년까지 경제가 회복단계일때엔 소형아파트 시대였지만 이제 경제가 본격적으로 살아나면 2008년에서 현재까지 충분한 조정을 거친 중대형아파트가 바톤을 받을 차례가 아닌가 한다. 사실 부산.경남 등 소형아파트는 2011년에 정점을 친 후 현재까지 힘이 미약한 상태이다. 반면 대구.경북 등 중대형아파트는 작년부터 힘차게 뛰어올라 대세 상승 신호를 보냈다. 이 한가지만 보더라도 중대형아파트 대세 상승은 이미 시작된게 아닌가 한다. 부동산시장내 지역별 순환논리로 보면 이미 중대형아파트 대세는 2013년부터 지방 대구.경북에서 시작되었고 한번 대세 상승하면 5년 정도 이어진다는 순환논리로 보아 2017년까지 이어지지않을까 한다. 2003~2007년까지 전국 중대형아파트 시대였지만 이때는 특히 지역별로 강남권중대형아파트 시대였고 2010년대 지방 전성시대를 맞아 2013~2017년까지는 특히 지역별로 대구.경북을 비롯한 지방 중대형아파트 시대가 되지않을까 한다. 순환논리로 본다면 2013년부터 이미 중대형아파트 시대가 시작되었고 중대형아파트 전성시대가 되려면 무엇보다도 실물경제가 즉 실물경제의 바로미터 코스피지수가 본격적으로 살아나야 한다. 실물경제가 본격적으로 살아나면 소형아파트보다는 그동안 충분한 조정을 거치고 이미 대구.경북 부동산시장에서 나타나고 있는 현상으로 봐도 중대형아파트 시대가 임박하지않은가 한다. 이상 여러가지 정황이나 분석으로 보아 2017년까지 중대형아파트 시대가 될 것으로 전망된다. 재테크맨 이주호