그간 경험한 아파트 추이 분석과 제조업 경기 상황

직업적으로 오랫동안 사업자 관련 업무를 하다가 지금은 부동산이나 주식 관련 업무를 하고 있는 공무원입니다.
 
[부동산 관련]
 
부동산 관련 업우야 현장에서 일하시는 중개업자분이 가장 잘 아시는 분야이겠습니다만
이 글은 다른 루트를 통해서 본 시각이라 보시면 되겠습니다.
 
제가 일하고 다루는 지역이 제법 서울과 가까운 곳으로 주로 구도심과 1기 신도시이며, 주택에만 국한하여
특히 이곳 아고라 성격에 맞게 아파트를 중심으로 말씀드려보죠. 서울을 얘기하는 것은 아니니 지엽적일
수도 있는 내용이므로 반대 의견이나 다른 의견이 있을 수는 있겠습니다.
 
1. 근저당 등 부채 상황
 
90년대에 취득하여 보유하던 아파트(뭐 1기 신도시겠죠?)는 소형 평수의 경우 부채가 없는 경우가 훨씬
많습니다. 90년대 초 분양가액을 생각해보면 그럴 만하다고 충분히 짐작은 가실 것이고, 90년대에 취득한
아파트 중 대형 평수는 부채가 있는 경우도 있고, 없는 경우도 있습니다.
그런데, 2000년대 이후에 취득한 아파트, 그것이 90년대에 신축된 아파트를 매수한 것이든 2000년대에
분양받은 것이든 근저당 없는 아파트는 별로 없습니다. 즉, 90년대 최초 수분양자가 아니라면 아파트 소유자의
대부분까지는 아니더라도 부채를 안고 있는 소유자분들의 비율이 월등히, 그것도 아주 월등히 높다는
뜻입니다. 단, 서울과 같이 비정상적으로 초고가인 아파트는 거의 없으므로 실채무액을 감안하면
현재로서는 대출이자 문제에만 국한했을 때 제가 있는 지역의 아파트 소유자분이 충분히 감당할 수준으로는
보입니다.
 
2. 정부 정책
 
작년의 4.1.대책과 올해의 8.28.대책을 2012년을 곁들여 양도세 측면에서 비교해 보았습니다.
 
2012년을 100%로 놓고 비교하면, 2013년 1월부터 4월까지는 2012년 대비 65.9% 수준이었습니다.
부동산이 아파트만 있는 것도 아니므로 아파트가 양도세 전체에 미치는 영향을 계수화해보지 않았지만
2013년 상반기에도 이미 상황이 좋지 않았다고 추측해 볼 수 있습니다.
 
2013년 5월부터 2013년 연말까지는 2012년 대비 131.8% 수준으로 상당한 양도세 증가 부분이 있었으며,
월별로 보았을 때는 2013년 10월부터 12월까지는 오히려 2012년보다 약간 줄었습니다.
 
즉, 2013년 5월부터 9월까지가 2012년 대비 엄청나게 대폭적인 비율의 세수 증가가 있었고,
이러한 시기별 흐름을 좀 세부적으로 분석해보면, 매수자는 취득세 면제라는 당장 눈앞의 사소한 이익
(거래금액 대비 사소한 이익을 얘기합니다.), 매도자는 이번 기회에 털고가자는 심리가 작용했음을
추측해 봅니다. 양도세는 거래한 그 다음 다음달 말까지 납부하게 되므로 2013년 4.1.대책의
취득세 면제가 큰 작용을 했다고 봐야죠. 4.1.대책의 내용을 보면 아시겠으나, 2013년 6월까지의
매매계약분까지 취득세(등록세는 2011년 취득세로 통합)를 전액 면제하고, 2013년 연말까지의
매매계약분까지는 설령 다주택자라 하더라도 1세대 1주택자로부터 취득한 주택에 대해
5년간 발생한 양도차익을 감면하고 감면되는 양도세액의 20%만을 농특세로 부담케 하는 제도였습니다.
2013년 11월과 12월이 전년대비 감소한 것으로 봐선, 멀리 봐서 양도세 감면을 보고 거래한 물량은 없고
현실적으로 양도세를 어렴풋이나마 추산하실 수 있는 일반인분들도 별로 없습니다.
 
그럼 2013년의 4.1.대책으로 인해 증가된 양도세수가 가격 상승으로 인한 효과냐 하면
90년대 또는 2000년대 초반, 중반 취득 물건이 거래가 많이 이뤄져서이지, 다른 말로 90년대
또는 2000년대 초반, 중반 취득물건이 양도된 데 따른 세수 증가이지,
정책 전의 물건 가격이 정책으로 인해 상승한 것은 아닙니다.
이에 대해서는 양도차익 언급할  때 재차 언급하도록 하겠습니다.
 
올해 1우럴부터 7월까지에 대해 2012년과 2013년을 곁들여 살펴보겠습니다.
 
역시 2012년을 100%로 놓고 볼 때 2013년이 82.6%, 2014년이 86.9%로서 2013년의 4.1.대책 효과가
소멸되었음을 알 수 있고,
8월에 들어서는 2012년을 역시 100%로 놓고 볼 때 2013년이 233%, 2014년이 125.9%인데,
2013년은 4.1.대책의 약발이 있었던 것이 충분히 추측되는 면이 재차 확인되고,
2012년 8월이 유독 금액이 적어서 그렇지 2013년 대비 2014년을 보면 2014년이 상황이
매우 안 좋은 것을 알 수 있습니다.
 
올해의 8.28. 대책은 아직 정책적 효과를 양도세 납부시기를 고려할 때 세수적 측면에서 검증할
시기는 아니지만, 꼭 11월이나 12월이 되어봐야 알 수 있는 것은 아닙니다.
사전에 전망하기로 올해 10월 양도세 세수 예상을 2012년과 2013년의 중간 정도로 예상했었는데
실제가 딱 그 수준이네요.
 
2013년의 4.1.대책이 취득세 면제라는 금전적 지원면에서의 직접적이고 즉각적인 제도로서 효과를
거두었다면, 올해 8.28. 대책은 빚내서 집사라는 정책이다보니 약발이 글쎄올씨다로 끝날 것같습니다.
장사 잘 된다고 글이 올라와야 할  모 부동산 거래 홈페이지에 재정부장관의 정책이
2개월로 약발이 끝났다고 올라왔네요. 그리고, 약발이 효험이 있었다고 하는 것도 거래량에 관한
효험이지 가격 상승에 관한 효험은 아니었고요.
 
3. 거래량, 양도차익
 
양도차익은 리먼 이후 취득분에 한한다는 점을 전제로 합니다.
 
제가 있는 곳이 대형 평수 아파트가 별로 없는 지역이라 거래가 거의 없습니다.
좋게 얘기해서 거의 없다이지 씨가 말랐다고 보셔도 무방합니다. 설령 거래가 있다 하더라도
양도차익이 있는 경우는 못 봤습니다.
 
30평대 이하 소형 평수는 시기별로 평수별로 차이가 좀 있습니다.
30평대는 최초 수분양가에서 오른 곳은 있지만 최초 수분양분이 아닌 경우는 가격이 오른 물건은
없는 것 같네요.
 
20평대는 2000년대 지어진 물건은, 1~2천 오른 극소수 단지를 제외하곤 대부분의 단지는
개별 물건이 오른 경우는 있어도 단지 전반적으로 오른 곳은 없어보이고,
90년대 지어진 물건은 일부 젊은 분들을 매수자로 하여 거래는 제법 있지만 올랐다고 보기는 민망합니다.
역시 개별 물건이 오른 경우는 있어도 전반적으로 오른 곳이 없습니다.
 
그리고 큰 평수나 작은 평수나 오래된 아파트나 오래되지 않은 아파트나 전술하였듯 2013년의
4.1.채책이 약발이 먹힐 시기에도 가격이 오른 것은 아니었습니다. 4.1.대책으로 인한 세수 증가는
리먼 사고 이전 취득분(90년대나 2000년대 초반, 최근이라 해봤자 2000년대 중반 취득 물건)으로
인한 증가일 뿐입니다.
 
뭐, 집값 안 오른다, 안 오른지 돔 되었다는 당연한 얘기를 뭘 그리 길게 얘기하냐는 분이 계실 수 있겠으나
어떠한 정책에도 집값은 안 오르며, 앞으로도 정책적 요인에 의해서는 집값은 오르지 않을 것이다는
것을 실증적으로 말씀드려 본 것이고, 작년 4.1. 대책과 금년의 8.28. 대책을 언급한 것은
그나마 근자의 정책들이므로 예시로 들기 편했다는 이유, 유효한 정책과 그렇지 않은 정책의
차이점으로 비교할 수 있다는 이유에서입니다. 거래량적 측면에 있어 나름 선전한 정책과,
가장 최근의 정책의 차이점, 금융 정책이 현 상황에서 얼마나 헛지랄인지를 말씀드린 것이고,
설령 주효했다 할 수 있는 정책마저도 거래량적 성공은 했다 하더라도 가격에 영향을 미친 것은
아니라는 점을 말씀드린 것이고요.
 
4. 그럼, 집(아파트)값이 떨어졌느냐(리먼 이후를 기준으로)
 
결론부터 얘기하면, 전반적으로는 보합세이고 감가상각은 감안않고 물가 상승만을 감안하면
약간 떨어졌거나 과거 수준 유지 정도로 봅니다. 상당 거래건을 보다보니, 수분양이 아닌 기존 매수
물건의 경우 2009년 취득 물건이라면 거래가가 오른 경우도 있고 떨어진 경우도 있습니다. 2011년 이후
취득물건은 유의미할 정도는 아니고 오른 물건보다는 떨어진 물건의 비중이 좀 더 많은 것같긴 하나
거래물량 전체적인 평을 하자면 보합세라고 표현해야 맞을 것같고요, 최근 몇 년간 물가 상승이
상당히 낮은 수준이었다는 점을 보면 물가 사응 대비 오히려 떨어졌다고도 말할 수는 없다 봅니다.
 
5. 경매물건 건수가 증가하였다? 일부 아파트 단지 폭락 사례를 보건대 폭락할 것이다?
 
조금은 논외이기는 하나 이곳 아고라에 올라오는 글 중 폭락의 전조로서 드는 사례에 대해
말씀드려봅니다.
 
우선 경매물건에 대해서는, 경매로 나온 물건들이 어떤 물건인지 보셨나 해당 사례를 드셨던 분께
질문드립니다. 사업하다보면 이런 저런 상황 때문에 경매로 나오는 물건들 많습니다. 비록 소형 아파트라
하더라도 사업이라도 하다가 안 풀리면 경매로 나오는 물건들 많고, 아파트 뿐만 아니고
실제로 업무를 하다보면 빌라같은 형태의 물건들이 훨씬 더 많습니다. 부동산 경기가 안 좋아서
경매로 나오는 것이 아니라 사업이 안 풀려서 혹은 다른 이유로 나오는 물건들이 많다는 것입니다.
이자가 버거워서 내던지는 경우는 적어도 제가 있는지역은  많지 않다고 판단되고,
매매거래 전체 물량 대비로 보면 이자가 버거워 내던지는 주택 수의 비율은 거의 없다고 봅니다.
 
전반적 경기가 안 좋으니 그리 된 것 아니냐고 하신다거나 거래량 감소에 기인한다 하신다면
그 점은 동조하겠으나 아래에서 기술하겠지만 전반적 부동산 가격 하락 기조가 주요한 요인은
아니라는 점입니다.
 
또한, 분양가 디배 실거래가가 대폭 하락한 단지를 언급하면서 아파트 대폭락의 근거로 하는 데에도
문제는 있습니다. 대형 평수이거나, 위치나 제반 여건이 상대적으로 염가에 후려서 분양하지
않는 한 딱 봐도 분양 안 되게 생긴 단지이거나 단지였던 경우가 많습니다.
따라서 아파트 가격 폭락의 전조로서 나타난 현상이라기보다는 이미 분양했던 단지라면
분양할 때는 호황기라 대충 팔아도 분양이 되었겠으나 지금 분양한다면 미분양이 될 개연성이 높은
단지여서 낙폭이 큰 것이고, 지금의 부동산 상황이 최소한 활황은 아니어서이거나
그 밖의 요인이 있어서이지, 부동산 대폭락의 전조의 근거라고 하기에 무리가 있는 사례가
있다고 봅니다. “용인 어디 아파트 40평대 후반 아파트가 6억, 지금은 우수수 나온 경매가 3억대
초반이다”. 해당 지역은 oo면에 소재하는 곳으로 입지도 후진 곳에 6억에 분양된 것이 이상한 것이지
부동산 하락의 전조라 할 만한 사례로 하기엔 뒷통수 간지럽지 않을까요?
“4호선 군포시 oo역 주변 S물산 대형평형 잘 나갈 때 12억까지 분양가를 고려했었다 한다. 8억에
분양했던 대형 평형이 지금은 5,6억대다”. 아무리 해당 지역 주변이 90년대 초반 지어진 복도식 소형
아파트 밖에 없다지만 미친 분양가가 문제이지 부동산 가격 하락의 전조는 아닙니다.
이는 평수를 32평으로 낮춰서 보면 평촌역 바로 인근, 비록 인근에 소각시설이 있다지만 이마트
도로 바로 건너편으로 2013년 11월 분양했던 메이저 분양,건설사의 아파트의 분양가가 4억 7천이었고
마찬가지로 주변은 90년대 초반 지어진 복도식 아파트가 대부분이며, 평수 넓은 아파트들은 지하철역과는
떨어져 있다는 비슷한 조건인데도, 오히려 이마트를 바고 끼고 있는 엄청난 조건인데도, 뭘로 보든
평촌 대비 한참 떨어지는 지역(해당 지역 비하는 아닙니다.)의, 그것도 2008년엔가 분양했던
해당 아파트의 분양가가 미친 것이었다는 점을 반증하는 것이지 전반적 가격 하락의 사례로서는
부적절한 것 아닐까요?
 
개인이 건축주인 소형 나홀로 아파트 땡처리 현수막 사진 가지고 폭락을 얘기하기엔
낯간지럽지 않겠습니까?
 
보편적이지 않은 사례로 폭락을 언급하는 데 문제가 있다는 점을 언급드리고자 함입니다.
 
 
[제조업 경기]
 
이제까지는 일부 지역의 지엽적 과거 상황을 언급했다면, 후술할 부분은 조심스럽게 향후  전망에 참고가
될 만한 경제 상황에 대해 언급해보고자 합니다.
 
부동산 불황의 관점을 고분양가, 수요력 부재로 단순화하여 표현한다면
이 중 수요력 부재에 대해 언급하고자 하는데, 수요력을 쉽게 표현한다면
원래 부자, 윗대가 부자가 아니라면 “벌이 수준”으로 해석될 수 이을 것이고
벌이의 바탕이 되는 것이 “산업”일 터이며, 과연 “벌이”의 바탕이 되는
“산업”이 우리나라에선 뭘까 생각해봅니다.
 
먹고 살 만한 소위 블루오션은 이미 고갈이 되었고, 아직 남아있는 블루오션이라고 해봤자
아직 시도도 제대로 해보지 않은, 국제적으로 경쟁력도 없는, 문화.롼광,금융 등의 서비스 업종이거나
여러 산업이 융합된 업종일 터인데, 밑도 끝도 없이 돈 가지고만 덤벼들 수 있는 것도 아니고,
거창하게 창조 경제라고 해봈자 결실이 나올 수도 없는 것이므로,
지금은 창업이라고 해봈자 어플리케이션 개발을 통해 국물이라도 빨아보자는,
단기적으로 돈 좀 벌어보자는 틈새산업 개척 정도 쯤이 투자를 받고자 창업 관련
티비 프로그램에 소개되는 아이템의 전부라 해도 과언은 아닙니다.
신성장 돌격 개발이 힘들다고 안 할 수는 없겠지만, 그리 멀지 않은 미래까지는
먹고 살 “꺼리”라고 한다면 어쩔 수 없이 제조업이라고 얘기할 수 밖에 없다고 봅니다.
업무상 십 수년 전에도 제조업종을 다뤘고, 최근까지도 제조업종을 다뤘는데요,
유의미한 변화는 있었습니다. 원래부터 인건비 위주의 업종은 지금도 인건비 위주의 업종이고,
뭐 규격화하지 못해서 사람이 직접 해야하는 업종(엘이디 기판 가공업 같이 인형 눈깔 붙이는
식의 업종)도 생겨나긴 했습니다만 고용률은 늘되 돈 되는 업종은 아니고요, 그나마도 무슨 스탄
들어가는 나라세서 수입된 인력들로 채워져 나간 지 꽤 되었습니다.
단, 십여 년 전에 비해서는 자동차와 휴대전화 관련 업종이 많이 성장한 것이 유의미하다
할 수 있겠습니다. 관련 업체 수도 많아지고 덩치 있는 업체도 자동차나 휴대전화 업종 쪽에서
늘어나 보이고 돈도 많이 버는 것같습니다. 고용률 측면에서 정부 통계에나 도움을 주는
인건비 업체나 자동차, 휴대전화 업종을 제외하면 대부분의 제조업종은 깎고, 붙이고, 조립하고,
ㅉ기어내는 전통 제조업일 터인데, 원래 이런 업종이 쉽게 폭삭하는 업종이 아닙니다.
십 수년 전에도 일거리가 중국 등으로 많이 넘어갔고, 안 넘어갔다고 하더라도 마진이
줄었다고는 합디다만, 당시에도 마진 줄어든 것은 그렇다 쳐도 제가 있던 지역의 경우는
전반적으로는 매출은 줄지 않았고 오히려 약간은 늘어났던 것으로 기억합니다.
그리고 지금도 어렵다고는 하나, 망해서 경기도 구석진 곳 등으로 옮겨간 업체의 경우도 많긴 하지만
근로자의 지속적인 밥벌이 수단으로서의 전통 제조업의 가치는 여타 업종이 견줄 바는 아리라
생각합니다. 기껏해야 유통업 정도를 꼽사리 넣을 수야 있겠지만, 근본적으로 물건이 팔려야
유통이 되는 것이니 음숙업 등과 함께 기생적 업종이라 하겠습니다.
 
근데 이 제조업이 심상치가 않습니다. IMF 때야 이자 부담 등 금융적 측면에서의 급작스런
타격과 파급을 주요한 원인으로 하여 많은 제조업체들이 사라져 갔기는 했어도
수익이 안 나서 못해먹을 업종은 아니었고, 따라서 새로운 업자들이 빈 자리를
단기간에 메꿔나갔었지만, 지금은 얘기가 달라졌죠.
수익 내기가 힘드니까 굳이 이율이 올라가면  못 버틸 업체가 많다는 등의 대출 이율 문제만
따지지 않는다 하더라도 여타 다른 외생 변수에 많이 취약해져버렸고 앞으로 호전되리라
보이지도 않기 때문에 어느 누가 고꾸라진다고 하더라도 그 자리를 또다른 누군가 메꿀만한
요인 자체가 사라져 버렸습니다.
 
우시장 근처에 있을 법한 유흥주점 상호 중 하나는 “소판돈”입니다. 지금도 공장 지역 선술집
상호가 기억납니다. “밀린봉급”
부모세대가 부자가 아닌 다음에야 벌어야 쓰고, 벌어야 돈을 모읍니다. 돈도 모아야 집을 사든지
말든지 하는데, “버는 것” 자체가 심상찮게 돌아갑니다.
 
맹수는 이빨 한두 개 없어도 맹수입니다만 소형 초식 동물은 삭신 중 어디 하나 어긋나면 굶어죽거나
잡아먹혀 죽습니다. 이곳 저곳에서 불합리한 현상이 상존해있고 이곳 저곳에서 사고가 터져도
쌀나라는 버틸지언정, 여기 저기서 독립하겠다는 족속들이 들고 일어나고 산업도 변변찮지만
땅덩이 넓고 자원이라도 있는 나라는 버틸지언정, 발전소 터지고 자원도 없지만 제조업 기술 기반이
폭넓고 탄탄한 나라는 버틸지언정, 원래 농사지어 먹고 사는 나라는 천재지변 아니면 삭신 어디하나
어긋날 여지가 없으니 버틸지언정, 제조업이 심상잖고 한 번 삐끗하면 다시 살아날 기미가 없는
상태에서 휴대전화, 자동차마저 메롱한 상황이 오면 과연 답이 있을까요? 앞으로 어떠한 충격이
왔을 때는 IMF나 리먼처럼 일시적 충격에 그칠 리 만무하다 봅니다. 설마 밥이야 못 먹고 살겠나
싶지만 잘못되었다간 쌀, 반찬 살 능력도 없는 국민이 넘쳐나는 나라가 될 지도 모르겠다는
생각도 듭니다.
 
그런데 집값이 올라요? 뭔 재간으로 ?